Bewertungsgutachten für den Verkauf an Ausländer Bodrum

Bewertungsgutachten für den Verkauf an Ausländer

Bei Immobilienverkäufen an ausländische natürliche Personen in der Türkei ist ein von einem SPK-lizenzierten Sachverständigen erstelltes Bewertungsgutachten seit 2019 gesetzlich vorgeschrieben. Das Gutachten wird dem Grundbuchamt vorgelegt und beim Abschluss des Verkaufsvorgangs als Referenz herangezogen.

Bodrum gehört zu den Bezirken, denen ausländische Investoren großes Interesse entgegenbringen; vor allem in Yalıkavak, Göltürkbükü und Turgutreis, aber auch auf der gesamten Halbinsel werden jedes Jahr zahlreiche Verkäufe an Ausländer im Grundbuch eingetragen. Auf dieser Seite haben wir den rechtlichen Rahmen des Prozesses, die erforderlichen Unterlagen, die Gültigkeitsdauer des Gutachtens und häufige Fehler zusammengestellt.

Rechtlicher Rahmen

Mit der 2018 erlassenen und 2019 in Kraft getretenen Regelung wurde bei allen Immobilienverkäufen an ausländische natürliche Personen ein Bewertungsgutachten verpflichtend. Die wesentlichen Ziele der Regelung:

• Überprüfung der Übereinstimmung des Verkaufspreises mit dem Marktwert durch einen unabhängigen Sachverständigen
• Schutz des ausländischen Investors vor dem Risiko einer Unterbewertung in der Erklärung und einer marktfernen Preisbildung
• Erfassung der Devisenzuflüsse gegenüber dem Grundbuchamt und der Zentralbank der Republik Türkei nach dem tatsächlichen Marktwert

Die Regelung legt die von einem SPK-lizenzierten Sachverständigen vorschriftsgemäß erstellten Gutachten zugrunde. Ohne Gutachten wird ein Verkauf an Ausländer nicht im Grundbuch eingetragen.

Ablauf und Unterlagen

Der Bewertungsprozess für den Verkauf an Ausländer besteht aus vier wesentlichen Phasen:

1. Anfrage und Vorinformation: Flurstücksangabe (Ada/Parsel), Grundbuchauszug und Verkaufswert der Immobilie werden übermittelt.
2. Grundbuch- und Katasterabfrage: Prüfung von Belastungen, Hypotheken und Pfändungen über Web-Tapu (Takbis); Bestätigung des Flurstücks beim Katasteramt.
3. Ortsbesichtigung: Die Immobilie wird physisch begutachtet und fotografiert; eine Prüfung auf militärische Sperr- und Sicherheitszonen wird durchgeführt.
4. Erstellung und Übergabe des Gutachtens: Der Marktwert wird mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt; der SPK-lizenzierte Sachverständige erstellt das vorschriftsgemäße Gutachten.

Erforderliche Unterlagen: Grundbuchurkunde oder Web-Tapu-Ausdruck, Ausweiskopie des Verkäufers, sofern vorhanden Baugenehmigung und Bewohnbarkeitsbescheinigung (Abnahme), Bebauungsbescheinigung, sofern vorhanden das Architekturprojekt. Die Passdaten des Käufers sind nicht Gegenstand des Gutachtens; sie werden beim Grundbuchvorgang gesondert verlangt.

Gültigkeitsdauer und Erneuerung

Bewertungsgutachten für den Verkauf an Ausländer sind ab dem Erstellungsdatum 3 Monate gültig. Anders als bei der einjährigen Gültigkeit von Standard-Immobilienbewertungsgutachten ist diese Frist deshalb kürzer angesetzt, weil beim Verkauf an Ausländer Wechselkurse und Marktschwankungen den Wert in kurzer Zeit beeinflussen können.

Wird die Eigentumsübertragung innerhalb der 3-Monats-Frist nicht abgeschlossen, ist ein neues Gutachten einzuholen. Den Grundbuchtermin innerhalb einer angemessenen Frist ab dem Erstellungsdatum des Gutachtens zu vereinbaren, ist wichtig, um unnötige Erneuerungskosten zu vermeiden.

Verkauf an Ausländer in Bodrum: lokale Aspekte

Lokale Besonderheiten, die beim Verkauf an Ausländer auf der Halbinsel Bodrum zu beachten sind:

• Militärische Sperr- und Sicherheitszonen: In einigen Gebieten von Bodrum bestehen Beschränkungen durch militärische Sperr- und Sicherheitszonen; in diesen Gebieten ist der Erwerb durch Ausländer eingeschränkt.
• Schutzgebiete: In Gebieten mit Schutzgebietsstatus, allen voran Gümüşlük, unterscheidet sich die Bewertungsmethodik.
• Luxusvillen-Segment: In Premium-Regionen wie Yalıkavak und Göltürkbükü sollten bei der Bewertung Nähe zum Yachthafen, Aussicht und besondere architektonische Merkmale korrekt gewichtet werden.
• Typische Profile ausländischer Käufer: Russische, britische, deutsche, niederländische, belgische und skandinavische Käufer sowie in den letzten Jahren zunehmende Nachfrage von Investoren aus den Golfstaaten und aus China.

Häufige Fehler

• Unterbewertung in der Erklärung: Eine Erklärung unter dem Marktwert zur Einsparung der Grundbuchgebühr birgt das Risiko einer Diskrepanz zum Gutachten und einer Ablehnung des Vorgangs.
• Fehlende Unterlagen: Das Fehlen der Bewohnbarkeitsbescheinigung (Abnahme) oder Probleme im Zusammenhang mit dem Bebauungsstatus führen bei der Bewertung zu Abschlägen.
• Zeitmanagement: Passt der Grundbuchtermin nicht in die 3-monatige Gültigkeitsdauer des Gutachtens, muss das Gutachten erneuert werden.
• Nicht zugelassener Sachverständiger: Von Personen oder Einrichtungen ohne SPK-Lizenz erstellte Gutachten werden vom Grundbuchamt nicht akzeptiert.

Häufig gestellte Fragen

Ist beim Verkauf an Ausländer ein Bewertungsgutachten verpflichtend? Ja. Seit 2019 ist bei allen Immobilienverkäufen an ausländische natürliche Personen ein von einem SPK-lizenzierten Sachverständigen erstelltes Gutachten verpflichtend. Das Gutachten wird dem Grundbuchamt vorgelegt und ist die zentrale Unterlage des Verkaufsvorgangs.

Wie lange ist das Gutachten gültig? Bewertungsgutachten für den Verkauf an Ausländer sind ab dem Erstellungsdatum 3 Monate gültig. Wird die Eigentumsübertragung innerhalb dieser Frist nicht abgeschlossen, ist ein neues Gutachten einzuholen.

Welche Unterlagen sind erforderlich? Erforderlich sind die Grundbuchurkunde (Takbis), eine Ausweiskopie des Verkäufers, sofern vorhanden Baugenehmigung und Bewohnbarkeitsbescheinigung (Abnahme), die Bebauungsbescheinigung und das Architekturprojekt. Die Passdaten des Käufers sind nicht Gegenstand des Gutachtens.

Wie lange dauert die Erstellung des Gutachtens? Nach Eingang der Anfrage wird das Gutachten zusammen mit dem Besichtigungs- und Datenerhebungsprozess innerhalb weniger Werktage übergeben. In dringenden Fällen kann eine beschleunigte Übergabe geprüft werden.

Für welche Immobilientypen ist es verpflichtend? Es ist für alle Immobilientypen verpflichtend, die an ausländische Staatsangehörige verkauft werden, einschließlich Wohnung, Villa, Grundstück, Geschäftsraum und landwirtschaftlicher Fläche. Beschränkungen durch militärische Sperr- und Sicherheitszonen werden zusätzlich geprüft.

Gilt das auch für juristische Personen als ausländische Käufer? Auch für juristische Personen als ausländische Käufer wird ein Bewertungsgutachten verlangt. Der Immobilienerwerb juristischer Personen mit dem Status einer ausländisch kapitalisierten Gesellschaft in der Türkei wird zusätzlich im Rahmen der einschlägigen Vorschriften beurteilt.