Bei der Beantragung eines Wohnungsbaudarlehens lässt die Bank den Wert der zu erwerbenden Immobilie vor der Kreditvergabe durch einen unabhängigen Sachverständigen feststellen; dies wird Begutachtung oder Bewertung genannt. Der Prozess beginnt in der Regel damit, dass die Bank den Sachverständigen einer SPK-lizenzierten Bewertungsgesellschaft, mit der sie zusammenarbeitet, zur Ortsbesichtigung entsendet, und endet mit einem Begutachtungsgutachten, das innerhalb weniger Werktage fertiggestellt wird. Dieser Leitfaden erläutert Schritt für Schritt alle Phasen von der Antragstellung bis zur Übergabe des Gutachtens, die erforderlichen Unterlagen und wie sich der Prozess beschleunigen lässt.
Zusammenfassung: Die Begutachtung beim Wohnungsbaudarlehen besteht aus den Phasen Bankantrag, Beauftragung des Sachverständigen, Ortsbesichtigung, Grundbuch- und Bauleitprüfung, Vergleichswertanalyse und Übermittlung des Gutachtens an die Bank. Das Gutachten stellt den Marktwert der Immobilie fest; die Bank bestimmt anhand dieses Wertes und ihrer eigenen Kreditpolitik den höchstmöglichen Kreditbetrag. Die Bewertungsgebühr trägt in der Regel der Käufer (der Kreditnehmer).
Warum ist die Begutachtung beim Wohnungsbaudarlehen verpflichtend?
Um den vergebenen Kredit abzusichern, lässt die Bank eine Hypothek auf die zu erwerbende Wohnung eintragen. Damit die Hypothek werthaltig ist, muss der tatsächliche Marktwert der Immobilie durch einen unabhängigen Sachverständigen bestimmt werden. Aus diesem Grund
- ermöglicht die Bewertung der Bank, den Wert der dem Kredit zugrunde liegenden Immobilie unparteiisch zu ermitteln,
- schafft sie die Grundlage für die Bemessung des Kreditbetrags im Verhältnis zum Immobilienwert (Beleihungswertverhältnis),
- hilft sie, Probleme bei Grundbuch- und Bauleitstatus bereits vor der Kreditvergabe zu erkennen.
Der Bewertungssachverständige ergreift für keine Seite Partei; er erstellt das Gutachten nicht nach den Interessen des Käufers oder der Bank, sondern nach dem sachlichen Marktwert der Immobilie.
Der Begutachtungsprozess Schritt für Schritt
1. Kreditantrag und Anforderung des Sachverständigen
Nachdem Sie Ihren Wohnungsbaudarlehensantrag gestellt und eine Vorabzusage erhalten haben, leitet die Bank die Bewertungsanfrage an die kooperierende Gesellschaft weiter. In dieser Phase werden der Bank die Adresse der Immobilie, die Grundbuchangaben und die Kontaktdaten des Verkäufers übermittelt. Die Bewertungsgebühr wird in der Regel im Zuge der Antragstellung vom Käufer erhoben.
2. Beauftragung des Sachverständigen und Terminvereinbarung
Die Bewertungsgesellschaft weist den Vorgang einem SPK-lizenzierten Bewertungssachverständigen zu. Der Sachverständige nimmt Kontakt mit dem Verkäufer oder dem Eigentümer auf und vereinbart einen Termin für die Ortsbesichtigung. Die Sicherstellung des physischen Zugangs zur Immobilie ist in dieser Phase entscheidend; bei verschlossenen oder nicht zugänglichen Immobilien verlängert sich der Prozess.
3. Ortsbesichtigung
Der Sachverständige begibt sich zur Immobilie und
- beobachtet die Lage, die Nutzung der Umgebung und die Verkehrsanbindung,
- dokumentiert den baulichen Zustand, das Alter, die Brutto- und Nettofläche sowie Geschoss- und Fassadenmerkmale des Gebäudes,
- fertigt Fotos an und hält Besichtigungsnotizen fest,
- prüft, ob die im Grundbuch eingetragene Beschaffenheit mit der tatsächlichen Nutzung übereinstimmt.
4. Grundbuch-, Belastungs- und Bauleitprüfung
Der Sachverständige bestätigt den Grundbucheintrag der Immobilie über die TKGM (Generaldirektion für Grundbuch und Kataster) und stellt Belastungen wie Hypothek, Pfändung oder Vermerk fest. Außerdem bestätigt er den Bauleitstatus bei der zuständigen Gemeinde/Behörde. Das Vorhandensein von Unterlagen wie der Baueintragungsbescheinigung oder der Nutzungsgenehmigung (Bewohnbarkeitsbescheinigung) wird in dieser Phase geprüft.
5. Vergleichswertanalyse und Wertermittlung
Der Sachverständige sammelt aktuelle Verkaufs-/Angebotsdaten von Immobilien mit ähnlicher Lage und ähnlichen Merkmalen wie die zu bewertende Wohnung, nimmt für jeden Vergleichswert begründete Anpassungen vor und bestimmt den Marktwert. Die primäre Methode bei der Wohnungsbewertung ist der Vergleichswert; bei Bedarf wird ergänzend auch das Sachwertverfahren herangezogen.
6. Erstellung des Gutachtens und Übermittlung an die Bank
Alle Daten werden in ein Gutachten im Standardformat überführt und direkt in das System der Bank übermittelt. In den meisten Fällen wird dem Kreditnehmer ebenfalls eine Ausfertigung des Gutachtens ausgehändigt. Die Bank berechnet anhand des Wertes im Gutachten und ihrer eigenen Beleihungswertpolitik den höchstmöglichen Kreditbetrag.
Wie viele Tage dauert die Begutachtung?
Die Dauer hängt vom Zugang zur Immobilie, der Vollständigkeit der Unterlagen und der Verfügbarkeit von Vergleichsdaten ab. Eine rasche Terminvereinbarung für die Ortsbesichtigung und das Bereithalten der erforderlichen Unterlagen verkürzen den Prozess. Die genaue Dauer ist vorgangsspezifisch; Ihre Bank und die Bewertungsgesellschaft teilen Ihnen den konkreten Zeitplan mit.
Erforderliche Unterlagen
Um den Prozess zu beschleunigen, ist es hilfreich, die folgenden Unterlagen bereitzuhalten:
- Grundbuchurkunde oder Grundbuchauszug (Angaben zu Block, Parzelle, Flurkarte),
- Ausweisdokument (Käufer und bei Bedarf Verkäufer),
- Bauleitstatus / Baugenehmigung / Bewohnbarkeitsbescheinigung (sofern vorhanden),
- Baueintragungsbescheinigung (bei Gebäuden im Rahmen der Bauamnestie),
- Angaben zum Wohnungseigentumsanwartschaftsrecht / Wohnungseigentum (bei selbstständigen Einheiten),
- Koordination von Schlüssel/Zugang für den physischen Zugang zur Immobilie.
Worauf zu achten ist
- Abweichung zwischen Grundbuchbeschaffenheit und tatsächlichem Zustand: Befindet sich auf einer im Grundbuch als „Baugrundstück” geführten Parzelle tatsächlich ein Gebäude oder handelt es sich um ein Gebäude ohne Bewohnbarkeitsbescheinigung, wird dies im Gutachten vermerkt und kann den Kreditprozess beeinflussen.
- Gebäude ohne Bewohnbarkeitsbescheinigung: Bei Immobilien ohne Nutzungsgenehmigung kann die Kreditpolitik der Bank abweichen; klären Sie diesen Punkt vorab mit Ihrer Bank.
- Belastungen: Bei Immobilien mit Pfändung oder Veräußerungshindernis kann der Erwerbsprozess ins Stocken geraten; prüfen Sie den Belastungsabschnitt sorgfältig.
- Die Bewertung ist kein Verhandlungsinstrument: Das Gutachten spiegelt den sachlichen Marktwert der Immobilie wider; es wird unabhängig vom Verkaufspreis erstellt.
- Gültigkeitsdauer des Gutachtens: Die Bank erwartet, dass das Gutachten innerhalb einer bestimmten Frist (je nach institutioneller Politik) verwendet wird; läuft die Frist ab, kann eine erneute Bewertung erforderlich werden.
Wenn Sie das Gutachten entgegennehmen, können Sie zum Verständnis der Abschnitte und Begriffe unseren Beitrag Wie liest man ein Bewertungsgutachten durchsehen.
Häufig gestellte Fragen
Wer trägt die Begutachtungsgebühr beim Wohnungsbaudarlehen?
Die Begutachtungsgebühr wird in der Regel vom kreditbeantragenden Käufer im Zuge des Antragsprozesses gezahlt. Die Gebühr richtet sich nach der Art der Immobilie und dem Tarif der Bewertungsgesellschaft; für den genauen Betrag sollten Sie sich an Ihre Bank wenden.
Was geschieht, wenn der Begutachtungswert niedriger ausfällt als der Verkaufspreis?
Der Bewertungssachverständige stellt den Marktwert der Immobilie unparteiisch fest; dieser Wert kann vom angegebenen Verkaufspreis abweichen. Da die Bank den Kreditbetrag in der Regel auf Grundlage des Begutachtungswertes berechnet, richtet sich auch der nutzbare Kredit danach, wenn der Gutachtenwert niedrig ausfällt. Die Differenz deckt der Käufer aus Eigenmitteln.
Wähle ich die Bankbegutachtung selbst aus?
Beim Wohnungsbaudarlehen wird die Bewertungsgesellschaft meist aus den mit der Bank kooperierenden Institutionen ausgewählt. Wenn Sie jedoch eine unabhängige Bewertung von einem SPK-lizenzierten Sachverständigen wünschen, können Sie für Ihre Immobilie zusätzlich ein SPK-Bewertungsgutachten anfordern.
Sind das Bankbegutachtungsgutachten und das SPK-Bewertungsgutachten dasselbe?
Beide werden von SPK-lizenzierten Sachverständigen erstellt, doch ihr Zweck und ihr Detaillierungsgrad können sich unterscheiden. Während sich die Bankbegutachtung auf die Kreditsicherung konzentriert, wird das unabhängige SPK-Bewertungsgutachten auch für andere Zwecke wie Verkauf, Erbschaft oder Gerichtsverfahren verwendet. Für Einzelheiten können Sie den Beitrag Unterschied zwischen Bankbegutachtung und SPK-Bewertung ansehen.
Ist die Ortsbesichtigung verpflichtend?
Für eine fundierte Bewertung ist es gängige Praxis, dass der Sachverständige die Immobilie vor Ort in Augenschein nimmt. Die Ortsbesichtigung gewährleistet die korrekte Dokumentation des baulichen Zustands, der Fläche und der umgebungsbedingten Faktoren des Gebäudes.
Verwandte Seiten
- Bankbegutachtungsgutachten — Ablauf der Bewertung im Kreditprozess
- Immobilienbewertung Bodrum — unabhängiger SPK-Bewertungsdienst
- Wie liest man ein Bewertungsgutachten — Gutachtenabschnitte und Begriffe
- Unterschied zwischen Bankbegutachtung und SPK-Gutachten — Abgrenzung der beiden Gutachtenarten
Dies ist ein allgemeiner Informationsinhalt; der genaue Wert jeder einzelnen Immobilie wird durch eine Ortsbesichtigung und eine aktuelle Vergleichswertanalyse bestimmt. Für eine Bewertungsanfrage und ein Angebot erreichen Sie uns über die Kontaktseite.