Rapport d'Expertise pour la Vente aux Étrangers à Bodrum

Rapport d’expertise pour la vente aux étrangers

En Turquie, lors des ventes de biens immobiliers à des personnes physiques de nationalité étrangère, un rapport d’expertise établi par un expert en évaluation immobilière agréé SPK est une obligation légale depuis 2019. Le rapport est présenté à la conservation foncière et sert de référence lors de la finalisation de la transaction de vente.

Bodrum est l’un des districts qui suscitent un vif intérêt des investisseurs étrangers ; chaque année, de nombreuses ventes à des étrangers sont inscrites au registre foncier sur l’ensemble de la péninsule, notamment à Yalıkavak, Göltürkbükü et Turgutreis. Sur cette page, nous avons rassemblé le cadre juridique de la procédure, les documents requis, la durée de validité du rapport et les erreurs fréquemment commises.

Cadre juridique

Par la réglementation adoptée en 2018 et entrée en vigueur en 2019, le rapport d’expertise est devenu obligatoire pour toutes les ventes de biens immobiliers à des personnes physiques de nationalité étrangère. Les objectifs principaux de cette réglementation :

• La vérification, par un expert indépendant, de la conformité du prix de vente à la valeur de marché
• La protection de l’investisseur étranger contre le risque de sous-déclaration et de fixation de prix hors marché
• L’enregistrement, auprès de la conservation foncière et de la Banque centrale de la République de Turquie, des entrées de devises sur la base de la valeur de marché réelle

La réglementation se fonde sur les rapports établis conformément à la réglementation par un expert en évaluation immobilière agréé SPK. Sans rapport, une vente à un étranger n’est pas inscrite au registre foncier.

Procédure et documents

La procédure d’expertise pour la vente aux étrangers comporte quatre étapes essentielles :

1. Demande et informations préalables : les informations d’îlot/parcelle, le relevé foncier et la valeur de vente du bien sont transmis.
2. Recherche au registre foncier et au cadastre : contrôle des inscriptions et charges, de l’hypothèque et de la saisie via Web Tapu (Takbis) ; vérification de la parcelle auprès de la direction du cadastre.
3. Visite sur place : le bien est examiné physiquement et photographié ; un contrôle des zones militaires interdites et des zones de sécurité est effectué.
4. Établissement et remise du rapport : la valeur de marché est déterminée selon la méthode de comparaison avec des biens similaires ; le rapport est établi conformément à la réglementation par un expert agréé SPK.

Documents requis : titre de propriété ou extrait Web Tapu, copie de la pièce d’identité du vendeur, le cas échéant permis de construire et certificat de conformité (iskan), document relatif à la situation urbanistique, et le cas échéant projet architectural. Les informations du passeport de l’acheteur ne font pas l’objet du rapport ; elles sont demandées séparément lors de l’opération foncière.

Durée de validité et renouvellement

Les rapports d’expertise pour la vente aux étrangers sont valables 3 mois à compter de leur date d’établissement. Contrairement à la validité d’un an des rapports d’expertise immobilière standard, ce délai est plus court car, dans la vente aux étrangers, les taux de change et les fluctuations du marché peuvent affecter la valeur en peu de temps.

Si le transfert de propriété n’est pas finalisé dans le délai de 3 mois, un nouveau rapport doit être obtenu. Il est important de fixer le rendez-vous à la conservation foncière dans un délai raisonnable à compter de la date d’établissement du rapport, afin d’éviter un coût de renouvellement inutile.

La vente aux étrangers à Bodrum : enjeux locaux

Les particularités locales à prendre en compte lors de la vente aux étrangers sur la péninsule de Bodrum :

• Zones militaires interdites et zones de sécurité : dans certains secteurs de Bodrum, il existe des restrictions de zone militaire interdite et de zone de sécurité ; dans ces zones, l’acquisition par des étrangers est limitée.
• Sites protégés : dans les secteurs ayant le statut de zone protégée, notamment à Gümüşlük, la méthodologie d’expertise diffère.
• Segment des villas de luxe : dans les secteurs premium tels que Yalıkavak et Göltürkbükü, la proximité du port de plaisance, la vue et les éléments d’architecture singuliers doivent être correctement pondérés lors de l’expertise.
• Profils d’acheteurs étrangers typiques : acheteurs russes, britanniques, allemands, néerlandais, belges, scandinaves, ainsi que, ces dernières années, une demande croissante d’investisseurs des pays du Golfe et de Chine.

Erreurs fréquentes

• Sous-déclaration : une déclaration inférieure à la valeur de marché dans le but d’économiser sur les frais de mutation comporte un risque de divergence avec le rapport et de rejet de l’opération.
• Documents manquants : l’absence du certificat de conformité (iskan) ou des problèmes liés à la situation urbanistique entraînent des décotes lors de l’expertise.
• Gestion du délai : si le rendez-vous à la conservation foncière n’entre pas dans le délai de validité de 3 mois du rapport, le rapport doit être renouvelé.
• Expert non habilité : les rapports établis par une personne ou un organisme non titulaire de la licence SPK ne sont pas acceptés par la conservation foncière.

Questions fréquemment posées

Le rapport d’expertise est-il obligatoire pour la vente aux étrangers ? Oui. Depuis 2019, un rapport établi par un expert en évaluation immobilière agréé SPK est obligatoire pour toutes les ventes de biens immobiliers à des personnes physiques de nationalité étrangère. Le rapport est présenté à la conservation foncière et constitue le document de base de la transaction de vente.

Quelle est la durée de validité du rapport ? Les rapports d’expertise pour la vente aux étrangers sont valables 3 mois à compter de leur date d’établissement. Si le transfert de propriété n’est pas finalisé dans ce délai, un nouveau rapport doit être obtenu.

Quels documents sont nécessaires ? Le titre de propriété (Takbis), une copie de la pièce d’identité du vendeur, le cas échéant le permis de construire et le certificat de conformité (iskan), le document relatif à la situation urbanistique et le projet architectural sont nécessaires. Les informations du passeport de l’acheteur ne font pas l’objet du rapport.

En combien de temps le rapport est-il établi ? Après réception de la demande, le rapport est remis en quelques jours ouvrés avec le processus de visite sur place et de collecte des données. En cas d’urgence, une remise accélérée peut être envisagée.

Pour quels types de biens est-il obligatoire ? Il est obligatoire pour tous les types de biens vendus à des personnes de nationalité étrangère, y compris les logements, villas, terrains, locaux commerciaux et terres agricoles. Les restrictions de zone militaire interdite et de zone de sécurité font en outre l’objet d’un contrôle.

Est-ce également valable pour les acheteurs étrangers personnes morales ? Un rapport d’expertise est également exigé pour les acheteurs étrangers personnes morales. L’acquisition de biens immobiliers en Turquie par des personnes morales ayant le statut de société à capitaux étrangers est en outre examinée dans le cadre de la réglementation applicable.