Отчёт об оценке при продаже иностранцам
В Турции при продаже недвижимости физическим лицам с иностранным гражданством отчёт об оценке, полученный от лицензированного SPK эксперта по оценке, является юридическим требованием с 2019 года. Отчёт подаётся в управление кадастра и служит ориентиром при завершении сделки купли-продажи.
Бодрум — один из районов, к которым проявляют повышенный интерес иностранные инвесторы; на всём полуострове, прежде всего в Ялыкаваке, Гёльтюркбюкю и Тургутреисе, ежегодно регистрируется множество сделок продажи иностранцам. На этой странице мы собрали правовые рамки процесса, необходимые документы, срок действия отчёта и часто допускаемые ошибки.
Правовые рамки
Изданное в 2018 году и вступившее в силу в 2019 году регулирование сделало отчёт об оценке обязательным при всех сделках продажи недвижимости физическим лицам с иностранным гражданством. Основные цели регулирования:
- Подтверждение независимым экспертом соответствия суммы продажи рыночной стоимости
- Защита иностранного инвестора от риска заниженного декларирования и нерыночного ценообразования
- Учёт валютных поступлений в управлении кадастра и в Центральном банке Турецкой Республики по реальной рыночной стоимости
Регулирование основывается на отчётах, составленных лицензированным SPK экспертом по оценке в соответствии с законодательством. Без отчёта продажа иностранцу не регистрируется.
Процесс и документы
Процесс оценки при продаже иностранцам состоит из четырёх основных этапов:
- Запрос и предварительная информация: передаются сведения о квартале/участке, запись о собственности и стоимость продажи объекта.
- Запрос по собственности и кадастру: проверка обременений, залога, ареста через Web Tapu (Takbis); подтверждение участка в управлении кадастра.
- Осмотр на месте: объект физически обследуется, фотографируется; проводится проверка военной запретной зоны и зоны безопасности.
- Подготовка и передача отчёта: рыночная стоимость определяется методом сравнения аналогов; лицензированный SPK эксперт составляет отчёт в соответствии с законодательством.
Необходимые документы: документ о собственности или выписка из Web Tapu, копия удостоверения личности продавца, при наличии — разрешение на строительство и акт о вводе в эксплуатацию, документ о градостроительном статусе, при наличии — архитектурный проект. Паспортные данные покупателя не являются предметом отчёта; они отдельно запрашиваются при оформлении собственности.
Срок действия и продление
Отчёты об оценке при продаже иностранцам действительны в течение 3 месяцев с даты составления. В отличие от годового срока действия стандартных отчётов об оценке недвижимости, более короткий срок установлен потому, что при продаже иностранцам валютные курсы и рыночные колебания могут повлиять на стоимость за короткое время.
Если в течение 3 месяцев передача собственности не завершена, необходимо получить новый отчёт. Чтобы избежать лишних расходов на продление, важно записаться на оформление собственности в разумный срок с даты составления отчёта.
Продажа иностранцам в Бодруме: местные вопросы
Местные особенности, на которые следует обратить внимание при продаже иностранцам на полуострове Бодрум:
- Военные запретные зоны и зоны безопасности: в некоторых районах Бодрума действуют ограничения военной запретной зоны и зоны безопасности; приобретение недвижимости иностранцами в этих зонах ограничено.
- Охранные зоны: в районах со статусом охранной территории, прежде всего в Гюмюшлюке, методология оценки отличается.
- Сегмент элитных вилл: в премиальных районах, таких как Ялыкавак и Гёльтюркбюкю, при оценке необходимо корректно взвешивать близость к яхтенному порту, вид и элементы особой архитектуры.
- Типичные профили иностранных покупателей: российские, британские, немецкие, голландские, бельгийские, скандинавские покупатели, а также растущий в последние годы спрос инвесторов из стран Залива и из Китая.
Распространённые ошибки
- Заниженное декларирование: декларирование ниже рыночной стоимости с целью экономии на пошлине за оформление собственности несёт риск расхождения с отчётом и отказа в сделке.
- Отсутствие документов: отсутствие акта о вводе в эксплуатацию или проблемы, связанные с градостроительным статусом, приводят к дисконтам при оценке.
- Управление сроками: если запись на оформление собственности не укладывается в 3-месячный срок действия отчёта, отчёт приходится продлевать.
- Неуполномоченный эксперт: отчёты, подготовленные лицом или организацией без лицензии SPK, не принимаются управлением кадастра.
Часто задаваемые вопросы
Обязателен ли отчёт об оценке при продаже иностранцам? Да. С 2019 года при всех сделках продажи недвижимости физическим лицам с иностранным гражданством обязателен отчёт, полученный от лицензированного SPK эксперта по оценке. Отчёт подаётся в управление кадастра и является основным документом сделки купли-продажи.
Какой срок действия отчёта? Отчёты об оценке при продаже иностранцам действительны в течение 3 месяцев с даты составления. Если в течение этого срока передача собственности не завершена, необходимо получить новый отчёт.
Какие документы необходимы? Необходимы документ о собственности (Takbis), копия удостоверения личности продавца, при наличии — разрешение на строительство и акт о вводе в эксплуатацию, документ о градостроительном статусе и архитектурный проект. Паспортные данные покупателя не являются предметом отчёта.
За какой срок готовится отчёт? После получения запроса, с учётом процесса осмотра и сбора данных, отчёт передаётся в течение нескольких рабочих дней. В срочных случаях может рассматриваться ускоренная передача.
Для каких типов недвижимости отчёт обязателен? Обязателен для всех типов недвижимости, продаваемой лицам с иностранным гражданством, включая жильё, виллы, земельные участки, офисы и сельскохозяйственные угодья. Дополнительно проверяются ограничения военной запретной зоны и зоны безопасности.
Распространяется ли это на иностранных покупателей — юридических лиц? Отчёт об оценке требуется и для иностранных покупателей — юридических лиц. Приобретение недвижимости в Турции юридическими лицами со статусом компании с иностранным капиталом дополнительно рассматривается в рамках соответствующего законодательства.