Der Preis eines Inserats, das Sie im Internet sehen, und der Wert in einem Immobilienbewertungsgutachten sind meist nicht dasselbe. Der Inseratspreis spiegelt den vom Verkäufer geforderten Betrag wider; das Bewertungsgutachten hingegen drückt den Wert aus, den ein unabhängiger Sachverständiger gestützt auf Methoden und Daten festgestellt hat. Diese beiden Begriffe zu verwechseln, kann bei Käufern und Verkäufern zu falschen Erwartungen führen. Dieser Beitrag erläutert begrifflich den grundlegenden Unterschied zwischen Inseratspreis und Bewertung.
Zusammenfassung: Der Inseratspreis ist eine vom Verkäufer nach seiner eigenen Erwartung festgelegte, verhandelbare Forderung; er muss nicht auf einer Methode oder einer unabhängigen Überprüfung beruhen. Das Bewertungsgutachten hingegen ist die Wertfeststellung, zu der ein SPK-lizenzierter Sachverständiger unter Anwendung des Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahrens unparteiisch gelangt. Der Inseratspreis ist eine Forderung, die Bewertung eine Feststellung.
Was ist der Inseratspreis?
Der Inseratspreis ist der Forderungsbetrag, den der Verkäufer festlegt, wenn eine Immobilie zum Verkauf angeboten wird. Dieser Betrag hängt vollständig von der Entscheidung des Verkäufers ab und kann sich aus folgenden Faktoren speisen:
- Der emotionale Wert, den der Verkäufer der Immobilie beimisst.
- Der Wunsch, einen Verhandlungsspielraum zu lassen (meist wird etwas über dem angestrebten Betrag inseriert).
- Beobachtungen über die Preise von Nachbar- oder ähnlichen Inseraten.
- In welcher Zeitspanne die Immobilie verkauft werden soll (bei dringendem Verkauf kann er niedrig, bei wartebereitem Verkauf hoch sein).
Der Inseratspreis muss nicht auf einer standardisierten Methode oder einer unabhängigen Überprüfung beruhen. Für ein und dieselbe Immobilie können verschiedene Verkäufer oder verschiedene Zeiträume sehr unterschiedliche Inseratspreise hervorbringen. Aus diesem Grund gilt der Inseratspreis hinsichtlich des tatsächlichen Wertes der Immobilie nur als ein Ausgangshinweis.
Was ist das Bewertungsgutachten?
Das Immobilienbewertungsgutachten ist die unabhängige Wertfeststellung, zu der ein SPK-lizenzierter Bewertungssachverständiger durch eine Ortsbesichtigung der Immobilie, mit definierten Methoden und sachlichen Daten gelangt. Die Bewertung wird unabhängig von der Erwartung des Verkäufers oder des Käufers nach dem Grundsatz der Unparteilichkeit vorgenommen. Bei der Wertermittlung wendet der Sachverständige allgemein drei Methoden an:
- Vergleichswertverfahren: Aktuelle tatsächliche Verkaufs- oder Angebotsdaten ähnlicher Immobilien werden mit Anpassungskoeffizienten verglichen.
- Sachwertverfahren: Der Wert wird ermittelt, indem von der Summe aus Grundstückswert und Wiederherstellungskosten des Gebäudes die Abschreibung abgezogen wird.
- Ertragswertverfahren: Der Wert wird über den Mietertrag, den die Immobilie erbringen würde, mit dem Kapitalisierungszinssatz ermittelt.
Um die Abschnitte und Begriffe des Gutachtens ausführlich zu verstehen, können Sie den Leitfaden Wie liest man ein Bewertungsgutachten ansehen.
Die grundlegenden Unterschiede zwischen den beiden Begriffen
Die Abgrenzung zwischen Inseratspreis und Bewertung lässt sich wie folgt zusammenfassen:
- Wer ihn festlegt: Den Inseratspreis legt der Verkäufer fest; die Bewertung nimmt ein unabhängiger, unparteiischer Sachverständiger vor.
- Worauf er beruht: Der Inseratspreis beruht auf der Erwartung des Verkäufers; die Bewertung beruht auf definierten Methoden und sachlichen Daten.
- Zweck: Der Inseratspreis ist eine Forderung, die den Verkaufsprozess in Gang setzt; die Bewertung ist eine objektive Feststellung.
- Nachprüfbarkeit: Die Begründung des Inseratspreises muss nicht offengelegt werden; im Bewertungsgutachten wird jedes Ergebnis mit seinen Begründungen und Vergleichswerten erläutert.
- Gültigkeit: Der Inseratspreis kann sich jederzeit ändern; die Bewertung ist auf einen bestimmten Stichtag bezogen, und dieser Stichtag wird im Gutachten angegeben.
Warum weichen Inseratspreis und Wert voneinander ab?
Der Inseratspreis kann höher oder niedriger sein als der unabhängig festgestellte Wert der Immobilie. Zu den Hauptgründen zählen ein vom Verkäufer gelassener Verhandlungsspielraum, ein der Immobilie beigemessener emotionaler Wert, unvollständige Marktkenntnis oder ein dringender Verkaufsbedarf. Der Bewertungssachverständige blickt unabhängig von diesen Erwartungen allein auf die Daten; daher ist es üblich, dass die beiden Beträge voneinander abweichen. Wichtig ist, die Richtung und den Grund der Abweichung richtig zu verstehen.
In welchem Fall ist welches erforderlich?
Um sich zu Informationszwecken eine Vorstellung zu verschaffen, können Inseratspreise ein Anhaltspunkt sein; in offiziellen, rechtlichen oder finanziellen Prozessen ist jedoch ein unabhängiges Bewertungsgutachten erforderlich. Zum Beispiel:
- Im Bankkreditprozess (Hypothekendarlehen) ist die Bewertung verpflichtend; hierzu können Sie die Seite Bankbegutachtungsgutachten ansehen.
- Für die Eigentumsübertragung an ausländische Käufer ist ein Bewertungsgutachten erforderlich; zum Prozess können Sie die Seite Bewertung beim Verkauf an Ausländer ansehen.
- In Prozessen wie Erbschaft, Gemeinschaft, Gerichtsverfahren und Kapitalerhöhung wird eine unabhängige Wertfeststellung verlangt.
In keinem dieser Fälle genügt der Inseratspreis allein; es bedarf der Feststellung eines unparteiischen Sachverständigen.
Häufig gestellte Fragen
Warum unterscheidet sich der Inseratspreis vom Bewertungsgutachten?
Der Inseratspreis ist ein vom Verkäufer geforderter, verhandelbarer Betrag, der nicht auf einer Methode beruhen muss. Das Bewertungsgutachten hingegen ist eine unabhängige Feststellung, zu der ein SPK-lizenzierter Sachverständiger mit dem Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren gelangt. Da das eine eine Forderung und das andere eine methodisch gestützte Feststellung ist, ist eine Abweichung zwischen ihnen üblich.
Bestimmt das Bewertungsgutachten den Verkaufspreis?
Das Bewertungsgutachten stellt den unabhängigen Wert der Immobilie fest; den Verkaufspreis legen Käufer und Verkäufer frei fest. Das Gutachten bietet den Parteien eine objektive Bezugsgröße, doch der endgültige Kaufpreis formt sich nach Verhandlung und Marktbedingungen. In dieser Hinsicht ist das Gutachten eine unparteiische Datenquelle für eine fundierte Entscheidung.
Lässt sich anhand des Inseratspreises eine Wertschätzung vornehmen?
Inseratspreise können grob eine Vorstellung vermitteln; da sie jedoch die Erwartung des Verkäufers widerspiegeln, nicht überprüft sind und eine Forderung statt eines tatsächlichen Verkaufs darstellen, sind sie kein zuverlässiges Wertmaß. Für einen objektiven Wert bedarf es einer Ortsbesichtigung und einer Bewertung, die auf definierten Methoden beruht.
In welchen Fällen ist ein Bewertungsgutachten verpflichtend?
Bei Bankkrediten, der Eigentumsübertragung an Ausländer, der Erbteilung, der Auflösung von Gemeinschaften, der Kapitalerhöhung und vielen rechtlichen Prozessen wird ein unabhängiges Bewertungsgutachten verlangt. In diesen Prozessen werden der Inseratspreis oder eine persönliche Schätzung nicht als ausreichend anerkannt; es bedarf eines von einem SPK-lizenzierten Sachverständigen erstellten Gutachtens.
Verwandte Seiten
- Immobilienbewertung Bodrum — Prozess und Umfang der unabhängigen Wertfeststellung
- Wie liest man ein Bewertungsgutachten — die Abschnitte des Gutachtens und wie der Wert ermittelt wird
- Bankbegutachtungsgutachten — die Rolle der Bewertung im Kreditprozess
- Bewertung beim Verkauf an Ausländer — der für die Eigentumsübertragung verpflichtende Bewertungsprozess
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information; der genaue Wert einer Immobilie wird nur durch ein unabhängiges, mit Ortsbesichtigung und definierten Methoden erstelltes Gutachten bestimmt. Für eine Bewertungsanfrage und ein Angebot erreichen Sie uns über die Kontaktseite.