Taxatierapport bij verkoop aan buitenlanders
In Turkije is bij de verkoop van onroerend goed aan natuurlijke personen met een buitenlandse nationaliteit een door een SPK-gelicentieerde taxateur opgesteld taxatierapport sinds 2019 een wettelijke verplichting. Het rapport wordt ingediend bij het kadasterkantoor en dient als referentie bij de afronding van de verkooptransactie.
Bodrum is een van de districten waar de buitenlandse investeerder intensieve belangstelling toont; vooral in Yalıkavak, Göltürkbükü en Turgutreis, maar ook over het hele schiereiland, worden jaarlijks talrijke verkopen aan buitenlanders in het kadaster ingeschreven. Op deze pagina hebben wij het wettelijk kader van de procedure, de benodigde documenten, de geldigheidsduur van het rapport en de veelgemaakte fouten verzameld.
Wettelijk kader
Met de in 2018 vastgestelde en in 2019 in werking getreden regeling werd het taxatierapport verplicht gesteld bij alle verkopen van onroerend goed aan natuurlijke personen met een buitenlandse nationaliteit. De voornaamste doelstellingen van de regeling:
- Het door een onafhankelijke deskundige laten bevestigen dat de verkoopprijs overeenstemt met de marktwaarde
- Het beschermen van de buitenlandse investeerder tegen het risico van te lage aangifte en prijsstelling buiten de markt
- Het bij het kadasterkantoor en de Centrale Bank van de Republiek Turkije registreren van de deviezeninstroom op basis van de werkelijke marktwaarde
De regeling neemt de door een SPK-gelicentieerde taxateur conform de regelgeving opgestelde rapporten als grondslag. Zonder rapport wordt een verkoop aan een buitenlander niet in het kadaster ingeschreven.
Procedure en documenten
De taxatieprocedure bij verkoop aan buitenlanders bestaat uit vier wezenlijke fasen:
- Aanvraag en voorinformatie: de kadastrale gegevens (blok/perceel), de eigendomsregistratie en de verkoopwaarde van het onroerend goed worden doorgegeven.
- Raadpleging van eigendomsregister en kadaster: controle van beperkingen (takyidat), hypotheek en beslag via Web Tapu (Takbis); perceelverificatie bij het kadasterkantoor.
- Inspectie ter plaatse: het onroerend goed wordt fysiek onderzocht en gefotografeerd; de controle op militair verboden gebied en veiligheidsgebied wordt verricht.
- Opstellen en opleveren van het rapport: de marktwaarde wordt vastgesteld met de vergelijkingsmethode; het rapport wordt door de SPK-gelicentieerde deskundige conform de regelgeving opgesteld.
Benodigde documenten: de eigendomsakte of een uitdraai van Web Tapu, een kopie van het identiteitsbewijs van de verkoper, eventueel de bouwvergunning en het bewoonbaarheidsattest, het bestemmingsplandocument en eventueel het architectonische project. De paspoortgegevens van de koper maken geen deel uit van het rapport; deze worden bij de kadastertransactie afzonderlijk opgevraagd.
Geldigheidsduur en verlenging
Taxatierapporten bij verkoop aan buitenlanders zijn 3 maanden geldig vanaf de datum van opstelling. Anders dan bij standaard taxatierapporten voor onroerend goed, die een geldigheid van 1 jaar hebben, is deze termijn korter gehouden omdat bij verkoop aan buitenlanders wisselkoersen en marktschommelingen de waarde op korte termijn kunnen beïnvloeden.
Wordt de eigendomsoverdracht niet binnen de termijn van 3 maanden afgerond, dan moet een nieuw rapport worden verkregen. Het is belangrijk de kadasterafspraak binnen een redelijke termijn na de datum van opstelling van het rapport te maken, om onnodige verlengingskosten te vermijden.
Verkoop aan buitenlanders in Bodrum: lokale aandachtspunten
De lokale bijzonderheden waarop bij verkoop aan buitenlanders op het schiereiland van Bodrum moet worden gelet:
- Militair verboden en veiligheidsgebieden: in sommige delen van Bodrum gelden beperkingen wegens militair verboden gebied en veiligheidsgebied; in deze gebieden is de verwerving door buitenlanders beperkt.
- Beschermde gebieden: in gebieden met de status van beschermd gebied, met name Gümüşlük, verschilt de taxatiemethodiek.
- Luxe villasegment: in premiumgebieden zoals Yalıkavak en Göltürkbükü moeten bij de taxatie de nabijheid van de jachthaven, het uitzicht en de bijzondere architectonische elementen correct worden gewogen.
- Typische profielen van buitenlandse kopers: Russische, Britse, Duitse, Nederlandse, Belgische en Scandinavische kopers, alsook de laatste jaren toenemende vraag van investeerders uit de Golfstaten en uit China.
Veelgemaakte fouten
- Te lage aangifte: een aangifte onder de marktwaarde om op de overdrachtsbelasting te besparen draagt het risico van strijdigheid met het rapport en weigering van de transactie.
- Ontbrekende documenten: het ontbreken van het bewoonbaarheidsattest of problemen rond de bestemming leiden tot kortingen bij de taxatie.
- Termijnbeheer: past de kadasterafspraak niet binnen de geldigheidstermijn van 3 maanden van het rapport, dan moet het rapport worden vernieuwd.
- Onbevoegde deskundige: rapporten die zijn opgesteld door een persoon of instelling zonder SPK-licentie worden door het kadasterkantoor niet aanvaard.
Veelgestelde vragen
Is een taxatierapport verplicht bij verkoop aan buitenlanders? Ja. Sinds 2019 is bij alle verkopen van onroerend goed aan natuurlijke personen met een buitenlandse nationaliteit een door een SPK-gelicentieerde taxateur opgesteld rapport verplicht. Het rapport wordt ingediend bij het kadasterkantoor en is het kerndocument van de verkooptransactie.
Hoe lang is het rapport geldig? Taxatierapporten bij verkoop aan buitenlanders zijn 3 maanden geldig vanaf de datum van opstelling. Wordt de eigendomsoverdracht niet binnen deze termijn afgerond, dan moet een nieuw rapport worden verkregen.
Welke documenten zijn vereist? De eigendomsakte (Takbis), een kopie van het identiteitsbewijs van de verkoper, eventueel de bouwvergunning en het bewoonbaarheidsattest, het bestemmingsplandocument en het architectonische project zijn vereist. De paspoortgegevens van de koper maken geen deel uit van het rapport.
Binnen welke termijn wordt het rapport opgesteld? Na ontvangst van de aanvraag wordt het rapport, samen met de inspectie en de gegevensverzameling, binnen enkele werkdagen opgeleverd. In dringende gevallen kan een versnelde oplevering worden overwogen.
Voor welke typen onroerend goed is het verplicht? Het is verplicht voor alle typen onroerend goed die aan personen met een buitenlandse nationaliteit worden verkocht, waaronder woningen, villa’s, bouwgrond, bedrijfsruimten en landbouwgrond. De beperkingen wegens militair verboden gebied en veiligheidsgebied worden afzonderlijk gecontroleerd.
Geldt het ook voor buitenlandse kopers die rechtspersoon zijn? Ook voor buitenlandse kopers die rechtspersoon zijn wordt een taxatierapport verlangd. De verwerving van onroerend goed in Turkije door rechtspersonen met de status van vennootschap met buitenlands kapitaal wordt bovendien beoordeeld binnen het kader van de relevante regelgeving.