Immobilienbewertungsgutachten beim Verkauf an Ausländer: Schritt für Schritt (2026)

Sinem Esenkal Efe · SPK-lizenzierter Sachverständiger für Immobilienbewertung · 28. Juni 2026

Um in der Türkei eine Immobilie an einen ausländischen Käufer verkaufen zu können, schreibt das Recht seit 2019 ein aktuelles, von einer SPK-lizenzierten (Kapitalmarktausschuss) Bewertungsgesellschaft erstelltes Bewertungsgutachten verpflichtend vor. Diese Pflicht wurde eingeführt, um sicherzustellen, dass der Vorgang zum tatsächlichen Marktwert erfolgt, und um Steuerausfälle durch spekulative oder unvollständige Erklärungen zu vermeiden. Angesichts der hohen Nachfrage ausländischer Käufer auf der Halbinsel Bodrum zählt der Bewertungsprozess für den Verkauf an Ausländer in der Praxis zu den am häufigsten auftretenden Themen.

Zusammenfassung: Seit 2019 ist bei allen Immobilienverkäufen an ausländische Staatsangehörige ein SPK-lizenziertes Bewertungsgutachten verpflichtend. Das Gutachten ist 3 Monate gültig und muss vor der Eigentumsübertragung dem Grundbuchamt vorgelegt werden. Der Prozess — Beschaffung der Unterlagen, Ortsbesichtigung, Recherche der Vergleichsobjekte und Erstellung des Gutachtens — dauert in der Regel 3 bis 5 Werktage.

Warum verpflichtend? Rechtsgrundlage

Die Bewertungspflicht beim Immobilienverkauf an Ausländer wurde durch Änderungen des Grundbuchgesetzes Nr. 2644 und die daran anknüpfenden Rundschreiben der Generaldirektion für Grundbuch und Kataster (TKGM) umgesetzt. Das grundlegende Ziel ist es, sicherzustellen, dass die Eigentumsübertragung nicht mit dem erklärten Wert, sondern mit dem von einem unabhängigen Sachverständigen bestimmten tatsächlichen Marktwert übereinstimmt. In diesem Rahmen gilt:

Die das Gutachten erstellende Gesellschaft muss eine von der SPK lizenzierte und gelistete Immobilienbewertungsgesellschaft sein.
Der das Gutachten unterzeichnende Sachverständige muss den Titel eines SPK-lizenzierten Immobilienbewertungssachverständigen tragen.
Das Gutachten ist ab dem Erstellungsdatum 3 Monate gültig; wird diese Frist überschritten, ist ein neues Gutachten erforderlich.

Die im Rahmen der Immobilienbewertung in Bodrum erstellten Gutachten werden nach den internationalen Bewertungsstandards (IVS) und den SPK-Vorschriften erstellt und von den Grundbuchämtern anerkannt.

Für wen erforderlich?

In den folgenden Fällen ist ein SPK-Bewertungsgutachten verpflichtend:

Ausländische natürliche Personen: Für jeden Käufer ohne türkische Staatsangehörigkeit ist vor der Eigentumsübertragung ein Gutachten erforderlich.
Von ausländischen Personen in der Türkei gegründete oder beteiligte juristische Personen: Die Pflicht gilt auch in Fällen, in denen der bestimmende Teil der Gesellschaftsanteile ausländischen natürlichen Personen gehört.
Anträge auf Staatsbürgerschaft durch Investition (citizenship by investment): In diesem Prozess ist das Bewertungsgutachten sowohl verpflichtend als auch eine zentrale Unterlage zur Feststellung der Investitionsschwelle.

Während bei Verkäufen zwischen türkischen Staatsangehörigen keine vergleichbare Pflicht besteht, wird bei kreditfinanzierten Vorgängen zusätzlich ein Bankgutachten verlangt.

Erforderliche Unterlagen

Um den Bewertungsprozess zu beginnen, genügt die Beschaffung der folgenden Unterlagen:

Kopie der Grundbuchurkunde oder die Block-/Flurstück-/Sondereigentumsnummer der Immobilie
UAVT-Adressangabe (sofern vorhanden)
Identitätsangaben von Käufer und Verkäufer
Wohnungseigentumsurkunde oder Gebäudenutzungsgenehmigung (sofern anwendbar)
Sofern vorhanden der Mietvertrag (bei Gewerbeimmobilien, bei denen das Ertragsverfahren angewandt wird)

Die Belastungsbescheinigung (Abfrage von Hypothek, Pfändung, Vermerk) kann vom Sachverständigen über die TKGM-Systeme beschafft werden; ihre Vorlage durch Käufer oder Verkäufer ist nicht zwingend.

Bewertungsprozess Schritt für Schritt

Die folgenden Schritte zeigen, wie ein Standard-SPK-Bewertungsgutachten im Prozess des Verkaufs an Ausländer entsteht:

Anfrage und Erhebung der Vorinformationen: Die Angaben zur Immobilie werden von Käufer, Verkäufer oder Anwalt/Immobilienberater mit dem Sachverständigen geteilt. Umfang und Dauer werden geklärt.
Grundbuch- und TKGM-Abfrage: Grundbucheintragsangaben, Belastungsstatus (Hypothek, Pfändung, Nießbrauch, Vermerk), Eigentümerangaben und Grundstücksanteil werden bestätigt.
UAVT-Adress- und Koordinatenüberprüfung: Der Adresscode und die Koordinaten der Immobilie im UAVT (Nationales System für Adress- und Raumverwaltung) werden abgefragt; die geografische Lage wird geklärt.
Ortsbesichtigung und Fotodokumentation: Der Sachverständige begutachtet die Immobilie vor Ort; Bauqualität, Fassade, Geschoss, Alter, Nutzungszustand, Aussicht und Umgebungsbedingungen werden dokumentiert.
Recherche der Vergleichsobjekte: Aktuelle Verkaufs- und Mietdaten aus der Region werden zusammengetragen; es wird mit Immobilien desselben Zeitraums, ähnlicher Lage und Beschaffenheit verglichen.
Bebauungs- und Schutzgebietsabfrage: Über die Gemeinde oder die zuständige Behörde werden der Bebauungsstatus, die TAKS/KAKS-Werte, das Schutzgebiet (natürlich, archäologisch, städtisch) und etwaige Bebauungsbeschränkungen bestätigt.
Wertermittlung — drei Verfahren: Der Marktwert wird mit dem Vergleichswertverfahren, dem Sachwertverfahren und (sofern anwendbar) dem Ertragswertverfahren berechnet; die Ergebnisse werden in Einklang gebracht und der endgültige Wert bestimmt.
Erstellung und Übergabe des Gutachtens: Das nach dem SPK-Format und den internationalen Bewertungsstandards (IVS) erstellte Gutachten wird unterzeichnet und an Käufer, Verkäufer oder Bevollmächtigten übermittelt.

Auf der Halbinsel Bodrum ist die Konzentration ausländischer Käufer insbesondere in den Regionen Yalıkavak, Turgutreis und Gümüşlük hoch. Bei Immobilien in diesen Regionen ist die Vergleichsdatenbank umfangreich, und der Besichtigungsprozess verläuft effizienter.

Vorlage des Gutachtens beim Grundbuchamt

Das fertiggestellte Bewertungsgutachten wird während des Eigentumsübertragungsvorgangs dem Grundbuchamt vorgelegt, bei dem die Immobilie eingetragen ist. Das Grundbuchamt bestätigt über die SPK-Lizenzabfrage, ob das Gutachten von einer lizenzierten Gesellschaft erstellt wurde. Ist die Gültigkeitsdauer des Gutachtens von 3 Monaten überschritten, wird der Übertragungsvorgang nicht durchgeführt; in diesem Fall ist die Erstellung eines neuen Bewertungsgutachtens erforderlich.

Befinden sich Verkäufer oder Käufer im Ausland, ist es möglich, den Vorgang über einen bevollmächtigten Vertreter mit notariell errichteter oder apostillierter Vollmacht durchzuführen. Die Vollmachtspraxis ist unter ausländischen Käufern, die den Prozess aus der Ferne koordinieren, eine verbreitete Methode.

Devisen- und Verfahrenshinweise

Bei Verkaufsvorgängen an Ausländer wird das Bewertungsgutachten in Türkischer Lira (TL) erstellt; bei den Grundbucherklärungen können jedoch die Umrechnung in Fremdwährung und der Kurs der Zentralbank zugrunde gelegt werden. In diesem Rahmen sind unter anderem folgende Punkte zu beachten:

Das Bewertungsgutachten sollte zu einem Zeitpunkt nahe dem Datum der Eigentumsübertragung erstellt worden sein (innerhalb der 3-monatigen Gültigkeitsgrenze).
Der TL-Gegenwert des in Fremdwährung bestimmten Verkaufspreises wird zum aktuellen Kurs berechnet und bildet die Bemessungsgrundlage der Grundbuchgebühr; hierzu empfiehlt sich, gesondert beim Grundbuchamt und/oder beim Steuerberater Auskunft einzuholen.
Bei den Prozessen der Staatsbürgerschaft durch Investition empfiehlt sich, zur Feststellung des Mindestinvestitionsbetrags gesondert zu überprüfen, ob das Gutachten von einer durch das zuständige Ministerium genehmigten Gesellschaft erstellt wurde.

Umfassende technische Informationen zu den im Bewertungsprozess vorgelegten Gutachten finden Sie im Leitfaden über die Abschnitte und Begriffe des Bewertungsgutachtens.

Häufig gestellte Fragen

Ist beim Immobilienverkauf an ausländische Staatsangehörige ein Bewertungsgutachten verpflichtend?

Ja, nach den 2019 in Kraft getretenen Vorschriften ist bei allen Immobilienverkäufen an ausländische Staatsangehörige ein von einer SPK-lizenzierten Bewertungsgesellschaft erstelltes Bewertungsgutachten verpflichtend. Ohne Vorlage des Gutachtens beim Grundbuchamt wird die Eigentumsübertragung nicht durchgeführt.

Wie viele Tage ist das SPK-Bewertungsgutachten gültig?

Das im Prozess des Verkaufs an Ausländer verwendete Bewertungsgutachten ist ab dem Erstellungsdatum 3 Monate gültig. Der Grundbuchvorgang muss innerhalb dieser Frist abgeschlossen werden; andernfalls ist die Erstellung eines neuen Gutachtens erforderlich. Für den Fall einer Verzögerung des Prozesses empfiehlt es sich, das Gutachten nicht auf den letzten Moment zu verschieben.

Mit welchen Unterlagen kann ich das Bewertungsgutachten anfordern?

Für die Gutachtenanfrage genügen die Grundbuchurkunde oder die Grundbuchangaben (Block-/Flurstück-/Sondereigentumsnummer), die UAVT-Adressangabe und die Identitätsangaben von Käufer und Verkäufer. In Bodrum kann bei manchen Wohnungen auch die Wohnungseigentumsurkunde oder die Gebäudenutzungsgenehmigung verlangt werden. Die Belastungsbescheinigung kann vom Sachverständigen beschafft werden.

Wie lange dauert der Bewertungsprozess?

Die Standarddauer für Wohnung und Grundstück beträgt in der Regel 3 bis 5 Werktage. Bei kreditbegleiteten Vorgängen kann sie auf 2 bis 3 Werktage verkürzt werden; bei Hotels, großen Gewerbebauten oder gemischten Projekten kann sie 7 bis 10 Werktage erreichen. In Bodrum kann ein Nachfrageanstieg in der Hochsaison die Dauer beeinflussen; daher empfiehlt sich eine vorherige Terminvereinbarung.

Welchem Grundbuchamt wird das Bewertungsgutachten vorgelegt?

Es wird dem Grundbuchamt vorgelegt, bei dem die Immobilie eingetragen ist. Für Vorgänge auf der Halbinsel Bodrum ist in der Regel das Grundbuchamt Bodrum zuständig; für einige Regionen wie Turgutreis kann jedoch das zuständige Bezirksamt maßgeblich sein. Befinden sich Käufer oder Verkäufer im Ausland, können die Vorgänge mit einer apostillierten Vollmacht durchgeführt werden.

Welche Regionen werden in Bodrum von ausländischen Käufern am meisten bevorzugt?

Yalıkavak, Turgutreis und Gümüşlük sind die Regionen mit der höchsten Konzentration ausländischer Käufer. Bei Immobilien in diesen Regionen ist der Vergleichsobjektpool umfangreich, und der Bewertungsprozess verläuft effizienter. Für alle drei Regionen stehen Ortsbesichtigung und Bewertung zur Verfügung.

Immobilienbewertungsgutachten beim Verkauf an Ausländer: Schritt für Schritt