Om in Turkije onroerend goed aan een koper met een buitenlandse nationaliteit te kunnen verkopen, vereist de regelgeving sinds 2019 een actueel taxatierapport dat door een SPK-gelicentieerd taxatiebedrijf (Kapitaalmarktraad) is opgesteld. Deze verplichting is ingevoerd om te waarborgen dat de transactie tegen de werkelijke marktwaarde plaatsvindt en om belastingverlies door speculatie of te lage aangifte te voorkomen. Gelet op de intensieve vraag van buitenlandse kopers op het schiereiland van Bodrum behoort de procedure van taxatie bij verkoop aan buitenlanders tot de onderwerpen die in het veld het vaakst voorkomen.
Samenvatting: sinds 2019 is bij alle verkopen van onroerend goed aan personen met een buitenlandse nationaliteit een SPK-gelicentieerd taxatierapport verplicht. Het rapport is 3 maanden geldig en moet vóór de eigendomsoverdracht bij het kadasterkantoor worden ingediend. De procedure — het verzamelen van documenten, de inspectie ter plaatse, het vergelijkingsonderzoek en het opstellen van het rapport — neemt doorgaans 3 tot 5 werkdagen in beslag.
Waarom verplicht? Wettelijke grondslag
De taxatieverplichting bij de verkoop van onroerend goed aan buitenlanders is tot stand gekomen door wijzigingen in de Eigendomswet nr. 2644 en de daarmee samenhangende circulaires van het Directoraat-generaal Eigendomsregister en Kadaster (TKGM). Het hoofddoel is te waarborgen dat de eigendomsoverdracht niet met de aangegeven waarde, maar met de door een onafhankelijke deskundige bepaalde werkelijke marktwaarde overeenstemt. Binnen dit kader geldt:
- Het bedrijf dat het rapport opstelt, moet een door de SPK gelicentieerd en geregistreerd taxatiebedrijf voor onroerend goed zijn.
- De deskundige die het rapport ondertekent, moet de titel van SPK-gelicentieerd taxateur voor onroerend goed bezitten.
- Het rapport is 3 maanden geldig vanaf de datum van opstelling; wordt deze termijn overschreden, dan is een nieuw rapport nodig.
De rapporten die worden opgesteld in het kader van de diensten voor taxatie van onroerend goed in Bodrum worden opgesteld binnen het kader van de internationale taxatiestandaarden (IVS) en de SPK-regelgeving en worden door de kadasterkantoren aanvaard.
Voor wie is het nodig?
In de volgende gevallen is een SPK-taxatierapport verplicht:
- Natuurlijke personen met een buitenlandse nationaliteit: voor elke koper die niet de Turkse nationaliteit bezit, is vóór de eigendomsoverdracht een rapport vereist.
- Rechtspersonen die door personen met een buitenlandse nationaliteit in Turkije zijn opgericht of waarin zij deelnemen: de verplichting geldt ook wanneer een bepalend deel van de aandelen van de vennootschap in handen is van natuurlijke personen met een buitenlandse nationaliteit.
- Aanvragen voor staatsburgerschap door investering (citizenship by investment): in deze procedure is het taxatierapport niet alleen verplicht, maar geldt het ook als kerndocument voor de vaststelling van de investeringsdrempel.
Bij verkopen tussen Turkse staatsburgers bestaat geen vergelijkbare verplichting; bij transacties waarbij gebruik wordt gemaakt van bankkrediet wordt echter daarnaast een bankexpertiserapport verlangd.
Benodigde documenten
Om de taxatieprocedure te starten, volstaat het de volgende documenten te verkrijgen:
- Een kopie van de eigendomsakte of het blok-/perceel-/onafhankelijkebloknummer van het onroerend goed
- De UAVT-adresgegevens (indien aanwezig)
- De identiteitsgegevens van de koper en de verkoper
- De akte van appartementseigendom of het gebruiksattest van het gebouw (indien van toepassing)
- Indien aanwezig, de huurovereenkomst (bij commercieel vastgoed waarop de inkomstenmethode wordt toegepast)
Het beperkingenattest (raadpleging van hypotheek, beslag, annotatie) kan door de taxateur via de TKGM-systemen worden verkregen; het hoeft niet door de koper of de verkoper te worden aangeleverd.
Stapsgewijze taxatieprocedure
De volgende stappen tonen hoe een standaard SPK-taxatierapport in de procedure van verkoop aan buitenlanders tot stand komt:
- Aanvraag en het verzamelen van voorinformatie: de koper, de verkoper of de advocaat of gemachtigde deelt de gegevens van het onroerend goed met de deskundige. De reikwijdte en de termijn worden verduidelijkt.
- Raadpleging van eigendomsregister en TKGM: de gegevens uit het eigendomsregister, de beperkingenstatus (hypotheek, beslag, vruchtgebruik, annotatie), de eigenaarsgegevens en het grondaandeel worden bevestigd.
- Verificatie van UAVT-adres en coördinaten: de adrescode en de coördinaten van het onroerend goed in het UAVT (Nationaal Systeem voor Adres- en Ruimtebeheer) worden opgevraagd; de geografische locatie wordt verduidelijkt.
- Inspectie ter plaatse en fotografie: de deskundige onderzoekt het onroerend goed ter plaatse; de bouwkwaliteit, de gevel, de verdieping, de ouderdom, de gebruikstoestand, het uitzicht en de omgevingsomstandigheden worden gedocumenteerd.
- Vergelijkingsonderzoek: de actuele verkoop- en verhuurgegevens die in het gebied tot stand zijn gekomen, worden verzameld; er wordt vergeleken met panden uit dezelfde periode en met een vergelijkbare locatie en kwaliteit.
- Raadpleging van bestemming en beschermd gebied: via de gemeente of de betreffende instantie worden de bestemming, de TAKS/KAKS-waarden, het beschermd gebied (natuurlijk, archeologisch, stedelijk) en eventuele bouwbeperkingen bevestigd.
- Waardebepaling — drie methoden: met de vergelijkingsmethode, de kostenmethode en (indien toepasbaar) de inkomstenkapitalisatiemethode wordt de marktwaarde berekend; de resultaten worden verzoend en de definitieve waarde wordt bepaald.
- Opstellen en opleveren van het rapport: het rapport, dat is opgesteld conform het SPK-formaat en de internationale taxatiestandaarden (IVS), wordt ondertekend en aan de koper, de verkoper of de gevolmachtigde bezorgd.
Op het schiereiland van Bodrum is de concentratie buitenlandse kopers hoog, met name in de gebieden Yalıkavak, Turgutreis en Gümüşlük. Bij onroerend goed in deze gebieden is de databank met vergelijkingspanden uitgebreid en verloopt de inspectieprocedure efficiënter.
Het indienen van het rapport bij het kadasterkantoor
Het voltooide taxatierapport wordt tijdens de eigendomsoverdracht ingediend bij het kadasterkantoor waar het onroerend goed is geregistreerd. Het kadasterkantoor bevestigt via de SPK-licentieraadpleging of het rapport door een gelicentieerd bedrijf is opgesteld. Is de geldigheidstermijn van het rapport van 3 maanden overschreden, dan wordt de overdracht niet uitgevoerd; in dat geval moet een nieuw taxatierapport worden opgesteld.
Indien de verkoper of de koper zich in het buitenland bevindt, is het mogelijk de transactie via een bevoegde vertegenwoordiger af te handelen met een notarieel verleden of geapostilleerde volmacht. De toepassing van een volmacht is een gangbare methode onder buitenlandse kopers die de procedure op afstand coördineren.
Aandachtspunten inzake valuta en transactie
Bij verkooptransacties aan buitenlanders wordt het taxatierapport opgesteld in Turkse lira (TL); bij de kadasteraangiften kunnen echter omrekening naar vreemde valuta en de koers van de Centrale Bank als grondslag worden genomen. Binnen dit kader zijn enkele punten waarop moet worden gelet:
- Het taxatierapport moet zijn opgesteld op een datum dicht bij de datum van de eigendomsoverdracht (binnen de geldigheidsgrens van 3 maanden).
- De TL-tegenwaarde van de in vreemde valuta bepaalde verkoopprijs wordt berekend tegen de actuele koers en vormt de heffingsgrondslag van de overdrachtsbelasting; het is raadzaam hierover daarnaast informatie in te winnen bij het kadasterkantoor en/of een accountant.
- Bij procedures voor staatsburgerschap door investering is het, ter vaststelling van het minimale investeringsbedrag, raadzaam daarnaast te verifiëren of het rapport is opgesteld door een door het betreffende ministerie goedgekeurd bedrijf.
Voor uitgebreide technische informatie over de rapporten die in de taxatieprocedure worden aangeleverd, kunt u de gids over de onderdelen en termen van het taxatierapport raadplegen.
Veelgestelde vragen
Is een taxatierapport verplicht bij de verkoop van onroerend goed aan buitenlanders?
Ja, op grond van de in 2019 in werking getreden regelgeving is bij alle verkopen van onroerend goed aan personen met een buitenlandse nationaliteit een door een SPK-gelicentieerd taxatiebedrijf opgesteld taxatierapport verplicht. Zonder dat het rapport bij het kadasterkantoor is ingediend, wordt de eigendomsoverdracht niet uitgevoerd.
Hoeveel dagen is een SPK-taxatierapport geldig?
Het taxatierapport dat in de procedure van verkoop aan buitenlanders wordt gebruikt, is 3 maanden geldig vanaf de datum van opstelling. Binnen deze termijn moet de kadastertransactie worden voltooid; anders is het opstellen van een nieuw rapport verplicht. Met het oog op de mogelijkheid dat de procedure uitloopt, is het raadzaam het rapport niet tot het laatste moment uit te stellen.
Met welke documenten kan ik het taxatierapport aanvragen?
Voor de aanvraag van het rapport volstaan de eigendomsakte of de eigendomsgegevens (blok-/perceel-/onafhankelijkebloknummer), de UAVT-adresgegevens en de identiteitsgegevens van de koper en de verkoper. In Bodrum kunnen voor sommige woningen ook de akte van appartementseigendom of het gebruiksattest van het gebouw worden gevraagd. Het beperkingenattest kan door de deskundige worden verkregen.
Hoe lang duurt de taxatieprocedure?
Voor woningen en bouwgrond bedraagt de standaardtermijn doorgaans 3 tot 5 werkdagen. Bij transacties met bankkrediet kan dit worden teruggebracht tot 2 tot 3 werkdagen; hotels, groot commercieel vastgoed of gemengde projecten kunnen 7 tot 10 werkdagen in beslag nemen. In Bodrum kan de stijging van de vraag in het hoogseizoen de termijn beïnvloeden; daarom is het raadzaam vooraf een afspraak te maken.
Bij welk kadasterkantoor wordt het taxatierapport ingediend?
Het wordt ingediend bij het kadasterkantoor waar het onroerend goed is geregistreerd. Voor transacties op het schiereiland van Bodrum is doorgaans het kadasterkantoor van Bodrum bevoegd; voor sommige gebieden, zoals Turgutreis, kan echter het betreffende districtskantoor als grondslag worden genomen. Indien de koper of de verkoper zich in het buitenland bevindt, kunnen de transacties met een geapostilleerde volmacht worden afgehandeld.
Welke gebieden in Bodrum hebben de voorkeur van buitenlandse kopers?
Yalıkavak, Turgutreis en Gümüşlük zijn de gebieden met de hoogste concentratie buitenlandse kopers. Bij onroerend goed in deze gebieden is de poel van vergelijkingspanden uitgebreid en verloopt de taxatieprocedure efficiënter. Voor alle drie de gebieden is de inspectie ter plaatse en de taxatiedienst beschikbaar.
Gerelateerde pagina’s
- Taxatie bij verkoop aan buitenlanders — taxatiediensten bij de verkoop van onroerend goed aan personen met een buitenlandse nationaliteit
- Hoe lees je een taxatierapport? — de onderdelen, de termen en de punten waarop moet worden gelet
- Het verschil tussen een bankexpertise en een SPK-taxatie — welk rapport in welke procedure nodig is
- Taxatie onroerend goed Bodrum — SPK-gelicentieerde taxatiediensten op het schiereiland
Voor een taxatieaanvraag en een offerte kunt u ons bereiken via de contactpagina.