En Turquie, pour pouvoir vendre un bien immobilier à un acheteur de nationalité étrangère, la réglementation rend obligatoire, depuis 2019, un rapport d’évaluation à jour établi par une société d’évaluation agréée SPK (Conseil des marchés de capitaux). Cette obligation a été instaurée afin de garantir que l’opération soit réalisée sur la base de la valeur de marché réelle et de prévenir la perte de recettes fiscales due à la spéculation ou à la sous-déclaration. Compte tenu de la forte demande d’acheteurs étrangers sur la péninsule de Bodrum, le processus d’expertise pour la vente aux étrangers figure parmi les sujets les plus fréquemment rencontrés sur le terrain.
En résumé : depuis 2019, le rapport d’évaluation agréé SPK est obligatoire pour toutes les ventes de biens immobiliers à des personnes de nationalité étrangère. Le rapport est valable 3 mois et doit être présenté à la conservation foncière avant le transfert de propriété. La procédure — collecte des documents, visite sur place, recherche de comparables et établissement du rapport — prend généralement de 3 à 5 jours ouvrés.
Pourquoi est-ce obligatoire ? Fondement juridique
L’obligation d’évaluation dans la vente de biens immobiliers aux étrangers a été mise en œuvre par les modifications apportées à la loi n° 2644 sur le registre foncier et par les circulaires de la Direction générale du cadastre et du registre foncier (TKGM) qui en découlent. L’objectif principal est de garantir que le transfert de propriété corresponde non pas à la valeur déclarée, mais à la valeur de marché réelle déterminée par un expert indépendant. Dans ce cadre :
- L’organisme qui établit le rapport doit être une société d’évaluation immobilière agréée et listée par la SPK.
- L’expert qui signe le rapport doit détenir le titre d’expert en évaluation immobilière agréé SPK.
- Le rapport est valable 3 mois à compter de sa date d’établissement ; si ce délai est dépassé, un nouveau rapport est nécessaire.
Les rapports établis dans le cadre des services d’expertise immobilière à Bodrum sont établis conformément aux normes internationales d’évaluation (IVS) et à la réglementation SPK, et sont acceptés par les conservations foncières.
Pour qui est-ce nécessaire ?
Le rapport d’évaluation SPK est obligatoire dans les cas suivants :
- Personnes physiques de nationalité étrangère : pour tout acheteur ne disposant pas de la nationalité turque, un rapport est requis avant le transfert de propriété.
- Personnes morales constituées ou détenues en partie en Turquie par des personnes de nationalité étrangère : l’obligation s’applique également lorsqu’une part déterminante des actions de la société appartient à des personnes physiques de nationalité étrangère.
- Demandes de citoyenneté par investissement (citizenship by investment) : dans ce processus, le rapport d’évaluation est à la fois obligatoire et constitue un document de base pour la détermination du seuil d’investissement.
Bien qu’il n’existe pas d’obligation similaire pour les ventes entre citoyens turcs, dans les opérations recourant à un crédit bancaire, un rapport d’expertise bancaire est en outre exigé.
Documents requis
Pour entamer le processus d’évaluation, il suffit de réunir les documents suivants :
- Copie du titre de propriété ou numéro d’îlot/parcelle/unité indépendante du bien
- Information d’adresse UAVT (le cas échéant)
- Informations d’identité de l’acheteur et du vendeur
- Titre de copropriété ou certificat de conformité de bâtiment (le cas échéant)
- Le cas échéant, le contrat de bail (pour les biens commerciaux auxquels s’applique la méthode des revenus)
Le document des inscriptions et charges (recherche d’hypothèque, de saisie, de mention) peut être obtenu par l’expert en évaluation via les systèmes de la TKGM ; il n’est pas obligatoire qu’il soit fourni par l’acheteur ou le vendeur.
La procédure d’évaluation pas à pas
Les étapes suivantes montrent comment un rapport d’évaluation SPK standard est constitué dans le processus de vente aux étrangers :
- Demande et collecte d’informations préalables : les informations du bien sont communiquées à l’expert par l’acheteur, le vendeur ou l’avocat/le conseiller immobilier. L’étendue et le délai sont précisés.
- Recherche au registre foncier et auprès de la TKGM : les informations du registre foncier, la situation des inscriptions et charges (hypothèque, saisie, usufruit, mention), les informations sur le propriétaire et la quote-part de terrain sont confirmées.
- Vérification de l’adresse et des coordonnées UAVT : le code d’adresse et les coordonnées du bien dans l’UAVT (Système national de gestion de l’adresse et de l’espace) sont interrogés ; la localisation géographique est précisée.
- Visite sur place et prises de vue : l’expert examine le bien sur place ; la qualité du bâtiment, la façade, l’étage, l’âge, l’état d’usage, la vue et les conditions environnantes sont documentés.
- Recherche de comparables : les données de vente et de location à jour réalisées dans la région sont rassemblées ; une comparaison est faite avec des biens de même période, d’emplacement et de nature similaires.
- Recherche urbanistique et de site protégé : la situation urbanistique, les valeurs TAKS/KAKS, le site protégé (naturel, archéologique, urbain) et, le cas échéant, les restrictions de constructibilité sont confirmés auprès de la municipalité ou de l’institution concernée.
- Détermination de la valeur — trois méthodes : la valeur de marché est calculée à l’aide de la méthode de comparaison avec des biens similaires, de la méthode du coût et (si elle est applicable) de la méthode de capitalisation des revenus ; les résultats sont réconciliés pour déterminer la valeur finale.
- Établissement et remise du rapport : le rapport, établi conformément au format SPK et aux normes internationales d’évaluation (IVS), est signé et transmis à l’acheteur, au vendeur ou au mandataire.
Sur la péninsule de Bodrum, la concentration d’acheteurs étrangers est particulièrement élevée dans les secteurs de Yalıkavak, Turgutreis et Gümüşlük. Pour les biens de ces secteurs, la base de données de comparables est étendue et le processus de visite est mené de manière plus efficace.
La présentation du rapport à la conservation foncière
Le rapport d’évaluation achevé est présenté, lors de l’opération de transfert de propriété, à la conservation foncière dont relève le bien. La conservation foncière vérifie, via l’interrogation de la licence SPK, si le rapport a été établi par un organisme agréé. Si la durée de validité du rapport de 3 mois est dépassée, l’opération de transfert n’est pas réalisée ; dans ce cas, un nouveau rapport d’évaluation doit être établi.
Lorsque le vendeur ou l’acheteur se trouve à l’étranger, il est possible de mener l’opération par l’intermédiaire d’un représentant habilité, au moyen d’une procuration établie par-devant notaire ou apostillée. Le recours à la procuration est une méthode courante chez les acheteurs étrangers qui coordonnent le processus à distance.
Points d’attention relatifs aux devises et à l’opération
Dans les opérations de vente aux étrangers, le rapport d’évaluation est établi en livres turques (TL) ; toutefois, dans les déclarations foncières, la conversion en devises et le cours de la Banque centrale peuvent être pris pour base. Dans ce cadre, certains points à prendre en compte sont les suivants :
- Le rapport d’évaluation doit avoir été établi à une date proche de celle du transfert de propriété (dans la limite de validité de 3 mois).
- La contre-valeur en TL du prix de vente fixé en devises est calculée au cours actuel pour constituer l’assiette des frais de mutation ; à ce sujet, il est recommandé de demander en outre des informations à la conservation foncière et/ou à un expert-comptable.
- Dans les processus de citoyenneté par investissement, pour la détermination du montant d’investissement minimal, il est recommandé de vérifier en outre si le rapport a été établi par un organisme agréé par le ministère concerné.
Pour des informations techniques complètes sur les rapports présentés au cours du processus d’évaluation, vous pouvez consulter le guide relatif aux sections et termes du rapport d’expertise.
Questions fréquemment posées
Le rapport d’évaluation est-il obligatoire dans la vente de biens immobiliers aux étrangers ?
Oui, en vertu de la réglementation entrée en vigueur en 2019, un rapport d’évaluation établi par une société d’évaluation agréée SPK est obligatoire pour toutes les ventes de biens immobiliers à des personnes de nationalité étrangère. Le transfert de propriété n’est pas réalisé sans présentation du rapport à la conservation foncière.
Combien de jours le rapport d’évaluation SPK est-il valable ?
Le rapport d’évaluation utilisé dans le processus de vente aux étrangers est valable 3 mois à compter de sa date d’établissement. L’opération foncière doit être finalisée dans ce délai ; à défaut, l’établissement d’un nouveau rapport devient obligatoire. Face à l’éventualité d’un allongement du processus, il est recommandé de ne pas reporter le rapport au dernier moment.
Avec quels documents puis-je demander le rapport d’évaluation ?
Pour la demande de rapport, le titre de propriété ou les informations foncières (numéro d’îlot/parcelle/unité indépendante), l’information d’adresse UAVT et les informations d’identité de l’acheteur et du vendeur suffisent. À Bodrum, pour certains logements, le titre de copropriété ou le certificat de conformité de bâtiment peut également être demandé. Le document des inscriptions et charges peut être obtenu par l’expert.
Combien de temps dure le processus d’évaluation ?
Pour les logements et les terrains, le délai standard est généralement de 3 à 5 jours ouvrés. Dans les opérations accompagnées d’un crédit bancaire, il peut être ramené à 2 ou 3 jours ouvrés ; les hôtels, les grands bâtiments commerciaux ou les projets mixtes peuvent atteindre 7 à 10 jours ouvrés. À Bodrum, en haute saison, la hausse de la demande peut influer sur le délai ; c’est pourquoi il est recommandé de prendre rendez-vous à l’avance.
À quelle conservation foncière le rapport d’évaluation est-il présenté ?
Il est présenté à la conservation foncière dont relève le bien. Pour les opérations sur la péninsule de Bodrum, c’est généralement la conservation foncière de Bodrum qui est compétente ; toutefois, pour certains secteurs comme Turgutreis, la direction de district concernée peut être prise pour base. Lorsque l’acheteur ou le vendeur se trouve à l’étranger, les opérations peuvent être menées au moyen d’une procuration apostillée.
Quels secteurs de Bodrum sont les plus prisés des acheteurs étrangers ?
Yalıkavak, Turgutreis et Gümüşlük sont les secteurs où la concentration d’acheteurs étrangers est la plus forte. Pour les biens de ces secteurs, le vivier de comparables est étendu et le processus d’évaluation progresse de manière plus efficace. Le service de visite sur place et d’évaluation est disponible pour chacun de ces trois secteurs.
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