Gutachten für den Bankkredit
Bei Bankkreditanträgen — insbesondere bei Wohnungsbaudarlehen, Krediten für Gewerbeimmobilien und der Bestellung einer Hypothek — ist die von den Banken zur Kreditgenehmigung geforderte Unterlage das SPK-lizenzierte Immobiliengutachten. Das Gutachten ermittelt durch einen unabhängigen Sachverständigen den aktuellen Marktwert der Immobilie und die Wertspanne, die die Bank als Sicherheit ansetzen kann.
In Bodrum und Muğla wird ein SPK-lizenziertes, vorschriftsgemäßes Gutachten erstellt. Auf dieser Seite haben wir zusammengestellt, was das Gutachten ist, wie sein Ablauf aussieht und welche Fragen häufig gestellt werden.
Was ist ein Bankgutachten?
Das Bankgutachten ist eine offizielle Bewertungsunterlage, die im Rahmen der BDDK- und SPK-Vorschriften den Wert der dem Kreditantrag zugrunde liegenden Immobilie ermittelt. Die Bank legt den aktuellen Marktwert, den risikobehafteten Wert und die Berechnung des Beleihungsauslaufs (LTV) der Immobilie, auf der sie als Kreditsicherheit eine Hypothek bestellen wird, auf Grundlage dieses Gutachtens fest.
Das Gutachten erfüllt drei grundlegende Funktionen:
- Wertermittlung: Es bestimmt den tatsächlichen Marktwert der Immobilie aus der Sicht eines unabhängigen Sachverständigen.
- Rechtliche Prüfung: Es dokumentiert Belastungen, Hypotheken, Pfändungen, Bauabweichungen und andere Aspekte, die das Kreditrisiko beeinflussen.
- Unterstützung der Bankentscheidung: Es liefert eine belegte, überprüfbare Referenz für die Kreditbewilligungsentscheidung und das Sicherheitenverhältnis.
Ablauf
Der Ablauf eines Bankgutachtens besteht aus vier Schritten:
- Anforderungsschreiben der Bank: Die Bank, bei der der Kreditantrag gestellt wird, übermittelt eine den SPK-Vorschriften entsprechende Bewertungsanforderung; das Anforderungsschreiben wird dem Antragsteller und der bewertenden Seite zugestellt.
- Ortsbesichtigung: Der SPK-lizenzierte Sachverständige führt eine Besichtigung vor Ort durch; Grundbuch-, Kataster- und Bauleitabfragen werden abgeschlossen.
- Erstellung des Gutachtens: Vor allem nach dem Vergleichswertverfahren erfolgt eine den SPK-Standards entsprechende Wertermittlung.
- Übergabe: Das Gutachten wird der Bank und dem Antragsteller übergeben; der Kreditbewilligungsprozess wird fortgesetzt.
Ein Standard-Bankgutachten ist innerhalb kurzer Zeit abgeschlossen; je nach Typ und Lage der Immobilie kann die Dauer variieren.
SPK-lizenzierte, vorschriftsgemäße Gutachten
Die Gutachten werden im Rahmen der BDDK- und SPK-Vorschriften, im Geltungsbereich der SPK-Lizenz für Immobilienbewertung, unabhängig und unparteiisch erstellt. Für verschiedene Immobilientypen einschließlich Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien und landwirtschaftlicher Flächen erfolgt eine auf die Kreditprozesse abgestimmte Bewertung.
Unterschiede zwischen Wohnungsbaudarlehen und Gewerbekredit
In beiden Fällen wird das Gutachten nach den SPK-Standards erstellt. Die schwerpunktmäßig angewandte Methode und die Analysetiefe des Gutachtens unterscheiden sich jedoch je nach Immobilientyp:
- Wohnungsbaudarlehen: Für Wohnung, Einfamilienhaus und Villa ist das Vergleichswertverfahren maßgeblich. Beim Gutachten für ein Wohnungsbaudarlehen in Bodrum ist besonders die korrekte Abbildung der regionalen m²-Werte und der Aufschläge für Aussicht/Lage wichtig.
- Gewerbekredit: Bei Immobilien wie Geschäftsräumen, Hotels, Aparthotels und Lagern tritt das Ertragswertverfahren in den Vordergrund. Mietrenditepotenzial, Auslastungsquoten und branchenbezogene Marktdaten werden analysiert.
- Kredit für landwirtschaftliche Flächen: Ertragsanalyse, Bewässerbarkeit, Anbaumuster und Bodenbeschaffenheit werden geprüft; Sachwert- und Vergleichswertverfahren werden gemeinsam angewendet.
Häufig gestellte Fragen
Wie lange dauert die Erstellung eines Bankgutachtens? Bankkreditgutachten werden in der Regel innerhalb kurzer Zeit übergeben; je nach Typ der Immobilie und Dringlichkeit kann die Dauer variieren.
Wer fordert das Gutachten an? Das Gutachten wird von der Bank als Teil des Kreditgenehmigungsprozesses angefordert. Die Bank verlangt ein den SPK-Vorschriften entsprechendes Bewertungsgutachten.
Wie lange ist das Gutachten gültig? Nach den SPK-Vorschriften sind Gutachten ab dem Erstellungsdatum 1 Jahr gültig. Bei wesentlichen Änderungen der Marktbedingungen oder einer Erneuerung der Kreditkonditionen kann die Bank ein neues Gutachten anfordern.
Ist das Gutachten beim Wohnungsbaudarlehen anders als beim Gewerbekredit? In beiden Fällen wird ein den SPK-Standards entsprechendes Gutachten erstellt. Bei Gewerbeimmobilien ist das Ertragswertverfahren stärker gewichtet, bei Wohnungsbaudarlehen tritt das Vergleichswertverfahren in den Vordergrund.
Welche Unterlagen sind erforderlich? Erforderlich sind die Grundbuchurkunde oder ein Web-Tapu-Ausdruck, eine Ausweiskopie, sofern vorhanden die Baugenehmigung und die Bewohnbarkeitsbescheinigung (Abnahme), die Bebauungsbescheinigung und das Anforderungsschreiben der Bank.