Чтобы продать недвижимость покупателю с иностранным гражданством в Турции, законодательство с 2019 года требует наличия актуального отчёта об оценке, подготовленного лицензированной SPK (Совет по рынкам капитала) оценочной компанией. Это требование введено для того, чтобы обеспечить совершение сделки по реальной рыночной стоимости и предотвратить потерю налоговых поступлений из-за спекуляций или заниженного декларирования. С учётом высокого спроса со стороны иностранных покупателей на полуострове Бодрум процесс оценки при продаже иностранцам относится к наиболее часто встречающимся на практике темам.
Кратко: с 2019 года при всех сделках продажи недвижимости лицам с иностранным гражданством обязателен лицензированный SPK отчёт об оценке. Отчёт действителен 3 месяца, должен быть подан в управление кадастра до передачи собственности. Процесс — сбор документов, осмотр на месте, исследование аналогов и составление отчёта — обычно занимает от 3 до 5 рабочих дней.
Почему обязательно? Правовое основание
Обязательность оценки при продаже недвижимости лицам с иностранным гражданством введена изменениями в Закон о кадастре № 2644 и связанными с этими изменениями циркулярами Главного управления кадастра и реестра прав (TKGM). Основная цель — обеспечить, чтобы передача собственности совпадала не с заявленной стоимостью, а с реальной рыночной стоимостью, определённой независимым экспертом. В этих рамках:
- Организация, готовящая отчёт, должна быть оценочной компанией недвижимости, лицензированной SPK и внесённой в список.
- Эксперт, подписывающий отчёт, должен иметь звание лицензированного SPK эксперта по оценке недвижимости.
- Отчёт действителен в течение 3 месяцев с даты составления; при превышении этого срока требуется новый отчёт.
Отчёты, подготовленные в рамках услуг по оценке недвижимости в Бодруме, составляются в соответствии с международными стандартами оценки (IVS) и законодательством SPK и принимаются управлениями кадастра.
Кому это нужно?
В следующих случаях отчёт об оценке SPK обязателен:
- Физические лица с иностранным гражданством: для каждого покупателя без турецкого гражданства отчёт обязателен до передачи собственности.
- Юридические лица, учреждённые лицами с иностранным гражданством в Турции или с их участием: обязательность действует и в случаях, когда определяющая часть долей компании принадлежит физическим лицам с иностранным гражданством.
- Заявки на гражданство за инвестиции (citizenship by investment): в этом процессе отчёт об оценке не только обязателен, но и служит основным документом для определения инвестиционного порога.
Хотя при сделках между гражданами Турции аналогичной обязательности нет, при сделках с использованием банковского кредита дополнительно требуется банковский отчёт об экспертизе.
Необходимые документы
Для начала процесса оценки достаточно предоставить следующие документы:
- Копия документа о собственности или номер квартала/участка/самостоятельного раздела объекта
- Адресные данные UAVT (при наличии)
- Сведения об удостоверении личности покупателя и продавца
- Документ о праве собственности на отдельное помещение или акт о вводе в эксплуатацию (если применимо)
- При наличии договор аренды (для коммерческих объектов, где будет применяться доходный метод)
Документ об обременениях (запрос по залогу, аресту, отметкам) может быть получен экспертом по оценке через системы TKGM; его предоставление покупателем или продавцом не является обязательным.
Пошаговый процесс оценки
Следующие шаги показывают, как формируется стандартный отчёт об оценке SPK в процессе продажи иностранцам:
- Запрос и сбор предварительной информации: покупатель, продавец или адвокат/консультант по недвижимости передаёт эксперту сведения об объекте. Уточняются объём и срок.
- Запрос по собственности и TKGM: подтверждаются сведения реестра прав, состояние обременений (залог, арест, узуфрукт, отметки), сведения о собственнике и доля в участке.
- Подтверждение адреса и координат UAVT: запрашиваются адресный код и координаты объекта в UAVT (Национальная система адресов и управления пространством); уточняется географическое положение.
- Осмотр на месте и фотофиксация: эксперт обследует объект на месте; документируются качество строения, фасад, этаж, возраст, состояние использования, вид и условия окружения.
- Исследование аналогов: собираются актуальные данные о состоявшихся в районе продажах и аренде; проводится сравнение с объектами того же периода, схожего местоположения и характеристик.
- Запрос по градостроительному статусу и охранной зоне: через муниципалитет или соответствующий орган подтверждаются градостроительный статус, значения TAKS/KAKS, охранная зона (природная, археологическая, городская) и при наличии ограничения застройки.
- Определение стоимости — три метода: рыночная стоимость рассчитывается с использованием метода сравнения аналогов, затратного метода и (если применимо) метода капитализации дохода; результаты согласуются и определяется итоговая стоимость.
- Составление и передача отчёта: отчёт, подготовленный в соответствии с форматом SPK и международными стандартами оценки (IVS), подписывается и передаётся покупателю, продавцу или представителю.
На полуострове Бодрум, особенно в районах Ялыкавак, Тургутреис и Гюмюшлюк, концентрация иностранных покупателей высока. По объектам в этих районах база аналогов обширна, и процесс осмотра проводится более эффективно.
Подача отчёта в управление кадастра
Готовый отчёт об оценке предъявляется в управление кадастра, где зарегистрирован объект, при оформлении передачи собственности. Управление кадастра подтверждает через запрос лицензии SPK, подготовлен ли отчёт лицензированной организацией. Если 3-месячный срок действия отчёта превышен, передача не осуществляется; в этом случае необходимо подготовить новый отчёт об оценке.
В случае нахождения продавца или покупателя за рубежом возможно ведение сделки через уполномоченного представителя по нотариально оформленной или апостилированной доверенности. Применение доверенности — распространённый метод среди иностранных покупателей, координирующих процесс дистанционно.
Валютные и операционные нюансы
При сделках продажи иностранцам отчёт об оценке составляется в турецких лирах (TL); однако при декларировании в управлении кадастра может применяться пересчёт в валюту по курсу Центрального банка. В этих рамках следует обратить внимание на некоторые моменты:
- Отчёт об оценке должен быть составлен на дату, близкую к дате осуществления передачи собственности (в пределах 3-месячного срока действия).
- Эквивалент в TL суммы продажи, определённой в валюте, рассчитывается по текущему курсу для формирования базы пошлины за оформление собственности; по этому вопросу рекомендуется дополнительно получить сведения в управлении кадастра и/или у финансового консультанта.
- В процессах гражданства за инвестиции для определения минимальной суммы инвестиций рекомендуется дополнительно подтвердить, подготовлен ли отчёт организацией, утверждённой соответствующим министерством.
Для получения исчерпывающей технической информации по отчётам, представляемым в процессе оценки, можно изучить руководство о разделах и терминах отчёта об оценке.
Часто задаваемые вопросы
Обязателен ли отчёт об оценке при продаже недвижимости лицам с иностранным гражданством?
Да, согласно законодательству, вступившему в силу в 2019 году, при всех сделках продажи недвижимости лицам с иностранным гражданством обязателен отчёт об оценке, подготовленный лицензированной SPK оценочной компанией. Передача собственности не осуществляется без предъявления отчёта в управление кадастра.
Сколько дней действителен отчёт об оценке SPK?
Отчёт об оценке, используемый в процессе продажи иностранцам, действителен в течение 3 месяцев с даты составления. В течение этого срока оформление собственности должно быть завершено; в противном случае составление нового отчёта становится обязательным. На случай затягивания процесса рекомендуется не откладывать отчёт на последний момент.
С какими документами я могу запросить отчёт об оценке?
Для запроса отчёта достаточно документа о собственности или сведений о собственности (номер квартала/участка/самостоятельного раздела), адресных данных UAVT и сведений об удостоверении личности покупателя-продавца. В Бодруме для некоторых объектов жилья может также запрашиваться документ о праве собственности на отдельное помещение или акт о вводе в эксплуатацию. Документ об обременениях может быть получен экспертом.
Сколько длится процесс оценки?
Для жилья и земельного участка стандартный срок обычно составляет от 3 до 5 рабочих дней. При сделках в сопровождении банковского кредита он может быть сокращён до 2–3 рабочих дней; отели, крупные коммерческие строения или смешанные проекты могут занимать от 7 до 10 рабочих дней. В Бодруме в периоды высокого сезона рост спроса может влиять на срок; поэтому рекомендуется записаться заранее.
В какое управление кадастра подаётся отчёт об оценке?
Подаётся в управление кадастра, где зарегистрирован объект. Для сделок на полуострове Бодрум обычно уполномочено Управление кадастра Бодрума; однако для некоторых районов, таких как Тургутреис, за основу может браться соответствующее районное управление. В случае нахождения покупателя или продавца за рубежом сделки могут вестись по апостилированной доверенности.
Какие районы Бодрума наиболее предпочтительны для иностранных покупателей?
Ялыкавак, Тургутреис и Гюмюшлюк — районы с наибольшей концентрацией иностранных покупателей. По объектам в этих районах пул аналогов обширен, и процесс оценки идёт более эффективно. Услуги осмотра на месте и оценки доступны для всех трёх районов.
Связанные страницы
- Оценка при продаже иностранцам — услуги оценки при продаже недвижимости лицам с иностранным гражданством
- Как читать отчёт об оценке? — разделы, термины и моменты, на которые следует обратить внимание
- Разница между банковской экспертизой и отчётом об оценке SPK — какой отчёт нужен в каком процессе
- Оценка недвижимости в Бодруме — лицензированные SPK услуги оценки на полуострове
Для запроса оценки и предложения вы можете связаться с нами через страницу контактов.