De prijs van een advertentie die u op internet ziet, en de waarde in een vastgoedtaxatierapport zijn vaak niet hetzelfde. De vraagprijs weerspiegelt het bedrag dat de verkoper verlangt; het taxatierapport drukt de waarde uit die een onafhankelijke deskundige op basis van methoden en gegevens heeft vastgesteld. Deze twee begrippen verwarren kan voor kopers en verkopers tot verkeerde verwachtingen leiden. Dit artikel legt het wezenlijke verschil tussen de vraagprijs en de taxatie op conceptueel niveau uit.
Samenvatting: De vraagprijs is een naar de eigen verwachting van de verkoper bepaald en voor onderhandeling vatbaar verlangen; zij hoeft niet op een methode of een onafhankelijke verificatie te berusten. Het taxatierapport daarentegen is de waardevaststelling waartoe een SPK-gelicentieerde deskundige op onpartijdige wijze komt met behulp van de vergelijkings-, de kosten- en de inkomstenmethode. De vraagprijs is een verlangen, de taxatie een vaststelling.
Wat is een vraagprijs?
De vraagprijs is het bedrag dat de verkoper verlangt wanneer een onroerend goed te koop wordt aangeboden. Dit bedrag hangt volledig af van de beslissing van de verkoper en kan worden gevoed door de volgende factoren:
- de emotionele waarde die de verkoper aan het pand toekent.
- de wens om onderhandelingsruimte te laten (doorgaans wordt iets boven het beoogde bedrag geadverteerd).
- waarnemingen omtrent de prijzen van buur- of vergelijkbare advertenties.
- de termijn waarbinnen men het pand wil verkopen (bij een spoedverkoop kan de prijs lager zijn, bij een verkoop met geduld hoger).
De vraagprijs hoeft niet te berusten op een standaardmethode of een onafhankelijke verificatie. Voor hetzelfde onroerend goed kunnen verschillende verkopers of verschillende perioden zeer uiteenlopende vraagprijzen opleveren. Daarom wordt de vraagprijs slechts als een eerste indicatie van de werkelijke waarde van het onroerend goed beschouwd.
Wat is een taxatierapport?
Een vastgoedtaxatierapport is de onafhankelijke waardevaststelling waartoe een SPK-gelicentieerde taxateur komt door het onroerend goed ter plaatse te onderzoeken, met behulp van omschreven methoden en feitelijke gegevens. De taxatie geschiedt volgens het beginsel van onpartijdigheid, los van de verwachting van de verkoper of de koper. Bij het bepalen van de waarde hanteert de taxateur in het algemeen drie methoden:
- Vergelijkingsmethode: recente werkelijke verkoop- of aanbiedingsgegevens van vergelijkbaar onroerend goed worden met correctiecoëfficiënten vergeleken.
- Kostenmethode: de waarde wordt bereikt door van de grondwaarde en de herbouwkosten van het gebouw de afschrijving af te trekken.
- Inkomstenkapitalisatiemethode: de waarde wordt bereikt op basis van de te verwachten huurinkomsten van het onroerend goed, met behulp van de kapitalisatiecoëfficiënt.
Om de onderdelen en termen van het rapport uitvoerig te begrijpen, kunt u de gids hoe lees je een taxatierapport raadplegen.
De wezenlijke verschillen tussen de twee begrippen
Het onderscheid tussen de vraagprijs en de taxatie kan als volgt worden samengevat:
- Wie bepaalt het: de vraagprijs wordt door de verkoper bepaald; de taxatie wordt uitgevoerd door een onafhankelijke, onpartijdige deskundige.
- Waarop berust het: de vraagprijs op de verwachting van de verkoper; de taxatie op omschreven methoden en feitelijke gegevens.
- Doel: de vraagprijs is een verlangen dat het verkoopproces in gang zet; de taxatie is een objectieve vaststelling.
- Verifieerbaarheid: de motivering van de vraagprijs hoeft niet te worden toegelicht; in het taxatierapport wordt elk resultaat met zijn motivering en vergelijkingsreferenties toegelicht.
- Geldigheid: de vraagprijs kan op elk moment veranderen; de taxatie is gebonden aan een bepaalde datum, en die datum wordt in het rapport vermeld.
Waarom lopen de vraagprijs en de waarde uiteen?
De vraagprijs kan hoger of lager zijn dan de onafhankelijk vastgestelde waarde van het onroerend goed. Tot de voornaamste oorzaken behoren het laten van onderhandelingsruimte door de verkoper, het toekennen van een emotionele waarde aan het pand, onvolledige kennis van de markt of de behoefte aan een spoedverkoop. De taxateur kijkt, los van deze verwachtingen, uitsluitend naar de gegevens; daarom is het gebruikelijk dat de twee bedragen van elkaar verschillen. Het komt erop aan de richting en de oorzaak van het verschil juist te begrijpen.
In welk geval is welk nodig?
Voor het vormen van een idee ter informatie kunnen vraagprijzen een indicatie zijn; in officiële, juridische of financiële processen is echter een onafhankelijk taxatierapport vereist. Bijvoorbeeld:
- In het proces van een bankkrediet (hypotheek) is een taxatie verplicht; hierover kunt u de pagina bancair taxatierapport raadplegen.
- Voor de eigendomsoverdracht door buitenlandse kopers is een taxatierapport vereist; voor het proces kunt u de pagina taxatie bij verkoop aan buitenlanders raadplegen.
- In processen zoals erfenis, mede-eigendom, rechtszaken en kapitaalverhoging wordt een onafhankelijke waardevaststelling verlangd.
In geen van deze gevallen volstaat de vraagprijs op zichzelf; een onpartijdige vaststelling door een deskundige is vereist.
Veelgestelde vragen
Waarom verschilt de vraagprijs van het taxatierapport?
De vraagprijs is een door de verkoper verlangd bedrag dat vatbaar is voor onderhandeling en niet op een methode hoeft te berusten. Het taxatierapport daarentegen is een onafhankelijke vaststelling waartoe een SPK-gelicentieerde deskundige komt met de vergelijkings-, de kosten- en de inkomstenmethode. Omdat het ene een verlangen is en het andere een door een methode onderbouwde vaststelling, is het gebruikelijk dat er een verschil tussen beide bestaat.
Bepaalt het taxatierapport de verkoopprijs?
Het taxatierapport stelt de onafhankelijke waarde van het onroerend goed vast; de verkoopprijs wordt vrij bepaald door de koper en de verkoper. Het rapport biedt de partijen een objectieve referentie, maar de uiteindelijke verkoopprijs wordt gevormd naargelang de onderhandeling en de marktomstandigheden. In dat opzicht is het rapport een onpartijdige gegevensbron voor een degelijke beslissing.
Kun je op basis van de vraagprijs een waardeschatting maken?
Vraagprijzen kunnen ruwweg een idee geven; omdat zij echter de verwachting van de verkoper weerspiegelen, niet geverifieerd zijn en een verlangen zijn en geen gerealiseerde verkoop, vormen zij geen betrouwbare maat voor de waarde. Voor een objectieve waarde zijn een onderzoek ter plaatse en een taxatie op basis van omschreven methoden vereist.
In welke gevallen is een taxatierapport verplicht?
Bij een bankkrediet, een eigendomsoverdracht aan buitenlanders, een erfenisverdeling, de oplossing van een mede-eigendom, een kapitaalverhoging en veel juridische processen wordt een onafhankelijk taxatierapport verlangd. In deze processen worden de vraagprijs of een persoonlijke schatting niet als toereikend aanvaard; een door een SPK-gelicentieerde deskundige opgesteld rapport is vereist.
Gerelateerde pagina’s
- Vastgoedtaxatie Bodrum — het proces en de reikwijdte van de onafhankelijke waardevaststelling
- Hoe lees je een taxatierapport — de onderdelen van het rapport en hoe de waarde tot stand komt
- Bancair taxatierapport — de rol van de taxatie in het kredietproces
- Taxatie bij verkoop aan buitenlanders — het voor de eigendomsoverdracht verplichte taxatieproces
Dit artikel is bedoeld als algemene informatie; de exacte waarde van een onroerend goed kan alleen worden bepaald met een onafhankelijk rapport dat is opgesteld op basis van een onderzoek ter plaatse en omschreven methoden. Voor een taxatieverzoek en een offerte kunt u ons bereiken via de contactpagina.