De twee sterkste documenten die de waarde van een onroerend goed bepalen, zijn de registratie in het eigendomsregister en de bestemming. Twee onroerende goederen op dezelfde locatie en van dezelfde omvang kunnen aanmerkelijk uiteenlopende waarden hebben omdat de aard in het eigendomsregister, de aandeelstructuur of de gebruiksbeslissing in het bestemmingsplan verschilt. Dit artikel legt in grote lijnen uit hoe de gegevens van het eigendomsregister en de bestemming de vastgoedtaxatie beïnvloeden en op welke criteria een SPK-gelicentieerde taxateur let.
Samenvatting: De aard in het eigendomsregister (bouwgrond, akker, opstalrecht, appartementsrecht), de aandeelstatus (zelfstandig of in mede-eigendom), de takyidat op het eigendomsregister en de gebruiksbeslissing in het bestemmingsplan samen met de bebouwingscoëfficiënten (TAKS/KAKS) bepalen rechtstreeks de waarde van een onroerend goed. Wanneer het eigendomsregister en de bestemming overeenstemmen en duidelijk zijn, wordt het onroerend goed eenvoudiger en nauwkeuriger getaxeerd.
Hoe beïnvloedt de aard in het eigendomsregister de waarde?
De aard zoals vermeld in het eigendomsregister toont de juridische situatie en het gebruikspotentieel van het onroerend goed. De veelvoorkomende soorten aard zijn:
- Bouwgrond: een perceel binnen het bestemmingsplan dat openstaat voor bebouwing. Omdat het bebouwingsrecht aanwezig is, behoort het doorgaans tot de soorten met het hoogste waardepotentieel.
- Akker / wijngaard / tuin: onroerend goed van agrarische aard buiten het bestemmingsplan. De bebouwing is beperkt; de waarde hangt grotendeels af van het agrarische gebruik en de toekomstige verwachting omtrent bestemming.
- Opstalrecht: de eigendomsakte van een afzonderlijke eenheid waarvan de bouw nog niet is voltooid of waarvoor nog geen gebruiksvergunning is verkregen. Het is een recht dat via het project is omschreven.
- Appartementsrecht: een afzonderlijke eenheid waarvan het gebouw is voltooid en waarvoor een gebruiksvergunning is verkregen. Het is juridisch de sterkste eigendomsakte voor een woning of bedrijfsruimte.
Verschilt de aard in het eigendomsregister van het feitelijke gebruik van het onroerend goed (bijvoorbeeld een feitelijk gebouw op een perceel met de aard akker), dan vermeldt de taxateur deze tegenstrijdigheid afzonderlijk in het rapport en onderbouwt hij de taxatie op basis van de juridische situatie.
Aandeelstatus: zelfstandig of in mede-eigendom?
Of de eigendomsakte zelfstandig is (met één eigenaar) of in mede-eigendom/aandelen (met meerdere eigenaren), beïnvloedt het gemak van koop en verkoop en daarmee de waarde. Bij een eigendomsakte in mede-eigendom kan elke deelgenoot zijn eigen aandeel verkopen; voor de koper kunnen er echter factoren spelen zoals onzekerheid en het voorkooprecht (şufa) van de overige deelgenoten. Bij onroerend goed in mede-eigendom is ook van belang of de feitelijke ligging van het aandeel op het terrein bepaald is (feitelijke verdeling). De taxateur verifieert de aandeelstructuur aan de hand van het eigendomsregister en voert de waardebepaling binnen dit kader uit.
Takyidat: rechten en beperkingen op het eigendomsregister
Takyidat is de verzamelnaam voor alle rechten en verplichtingen die in het eigendomsregister zijn opgenomen, zoals hypotheek, beslag, erfdienstbaarheid en annotaties. De invloed daarvan op de waarde varieert naargelang het soort:
- Hypotheek: wordt doorgaans gevestigd als onderpand voor een schuld; bij voldoening van de schuld wordt zij opgeheven. Zij verlaagt de marktwaarde niet rechtstreeks, maar vergt aandacht in het aankoopproces.
- Beslag: een ten gunste van een schuldeiser gevestigde inbeslagnemingsannotatie. Zij kan de koop en verkoop bemoeilijken.
- Erfdienstbaarheid: gebruiksbeperkingen zoals een recht van overpad, een energietransmissielijn of een bronrecht. Zij kan de waarde beïnvloeden door het bruikbare deel van het perceel te beperken.
- Annotatie: registraties zoals een huurannotatie, een annotatie van de gezinswoning of een voorkooprecht.
De taxateur stelt de takyidat vast, somt deze op in het rapport en licht op gemotiveerde wijze toe of de definitieve waarde is bepaald vrij van takyidat dan wel met inachtneming van de beperkingen.
Bestemming: de maat van het bebouwingsrecht
De bestemming toont met welk doel een perceel in het bestemmingsplan mag worden gebruikt en hoeveel bebouwing erop mag worden gerealiseerd. Het bestemmingsattest wordt verkregen bij de gemeente of de betreffende overheidsinstantie en is een van de basisinvoeren van de taxatie. Kernbegrippen:
- Gebruiksbeslissing: wonen, handel, toerisme, industrie, landbouw, park enz. De functie waaraan het perceel is toegewezen, bepaalt de waarde ervan.
- TAKS (bebouwingscoëfficiënt van het grondvlak): de verhouding tussen de grondoppervlakte waarop het gebouw rust en het perceel. Bij een TAKS van 0,20 mag een bouwvlak op twintig procent van het perceel rusten.
- KAKS / vloeroppervlakte-index: de verhouding tussen het totale bouwoppervlak en het perceel. Bij een index van 0,40 ontstaat op een perceel van 1.000 m² een recht op in totaal 400 m² afgesloten bebouwing.
- h max: de toegestane maximale bouwhoogte. In de beschermingsgebieden van Bodrum wordt deze waarde meestal laag gehouden.
Van twee even grote percelen is het perceel met de hogere index doorgaans waardevoller, omdat het een groter bouwrecht draagt. In gebieden zonder bestemmingsplan of die gesloten zijn voor bebouwing, wordt de waarde grotendeels bepaald op basis van het huidige gebruik.
Beschermingsgebied en beschermingsstatussen
In gebieden met een rijkdom aan natuur- en archeologische waarden, zoals Bodrum, beïnvloedt de status van beschermingsgebied de taxatie op bepalende wijze. In natuur-, archeologische of stedelijke beschermingszones worden de bebouwingsvoorwaarden beperkt en is in sommige gebieden bebouwing geheel verboden. De weerslag van deze beperkingen op de waarde verschilt van perceel tot perceel. U kunt het artikel de invloed van bestemming en beschermingsgebied op de waarde in Bodrum raadplegen, dat dit onderwerp uitvoerig behandelt.
Het belang van de overeenstemming tussen eigendomsregister en bestemming
Voor een degelijke taxatie wordt verwacht dat de registratie in het eigendomsregister overeenstemt met de bestemming. Dat een onroerend goed dat in het eigendomsregister als bouwgrond wordt vermeld, in het bestemmingsplan voor parkgebied is bestemd, of dat het feitelijke gebruik in strijd is met de bestemmingsbeslissing, vormt een belangrijk risico dat de waarde en het koop- en verkoopproces beïnvloedt. De taxateur verifieert deze documenten bij de registers van het TKGM en de betreffende overheidsinstantie en vermeldt de tegenstrijdigheden in het betreffende onderdeel van het rapport. Om de onderdelen van het rapport te begrijpen, kunt u de gids hoe lees je een taxatierapport raadplegen.
Veelgestelde vragen
Waarom beïnvloedt de aard in het eigendomsregister de waarde van onroerend goed?
De aard in het eigendomsregister toont de juridische hoedanigheid en het bebouwingspotentieel van het onroerend goed. Een onroerend goed met de aard bouwgrond heeft, omdat het een bebouwingsrecht draagt, doorgaans een ander waardepotentieel dan een onroerend goed met de aard akker. De taxateur verifieert de aard aan de hand van het eigendomsregister en bepaalt de waarde binnen dit juridische kader.
Hoe bepaalt de bestemming de taxatie?
De bestemming toont met welk doel het perceel mag worden gebruikt en hoeveel bouwrecht het draagt (TAKS/KAKS, h max). Een perceel met een hoog bebouwingsrecht is doorgaans waardevoller dan een beperkt perceel op dezelfde locatie. In gebieden zonder bestemmingsplan wordt de waarde bepaald op basis van het huidige gebruik.
Verlaagt een hypotheek op het eigendomsregister de waarde?
Een hypotheek houdt in dat het onroerend goed als onderpand voor een schuld wordt gesteld, en verlaagt de marktwaarde doorgaans niet rechtstreeks; bij voldoening van de schuld wordt zij opgeheven. In het taxatierapport wordt de hypotheek als takyidat vermeld en wordt toegelicht of de definitieve waarde vrij van takyidat is gegeven. In het aankoopproces is het in het algemeen raadzaam juridisch advies in te winnen.
Is een eigendomsakte in mede-eigendom een nadeel bij de taxatie?
Een eigendomsakte in mede-eigendom is geen absoluut nadeel; bij koop en verkoop kunnen echter factoren spelen zoals het voorkooprecht van de overige deelgenoten en de onzekerheid over de feitelijke verdeling. De taxateur voert de waardebepaling uit met inachtneming van de aandeelstructuur en licht de situatie toe in het rapport.
Gerelateerde pagina’s
- Vastgoedtaxatie Bodrum — het taxatieproces en de reikwijdte in heel Bodrum
- De invloed van bestemming en beschermingsgebied op de waarde in Bodrum — de weerslag van bestemmingsbeperkingen en het beschermingsregime op de taxatie
- Hoe lees je een taxatierapport — gids om de onderdelen over eigendomsregister en bestemming van het rapport te begrijpen
- Villataxatie Bodrum — taxatiemethoden bij hoogwaardige woningen
Dit artikel is bedoeld als algemene informatie; de exacte waarde van een onroerend goed kan alleen worden bepaald door het eigendomsregister, de bestemming en een onderzoek ter plaatse gezamenlijk te beoordelen. Voor een taxatieverzoek en een offerte kunt u ons bereiken via de contactpagina.