Bij een aanvraag voor een woninghypotheek laat de bank, voordat zij het krediet verstrekt, de waarde van het aan te kopen onroerend goed door een onafhankelijke deskundige vaststellen; dit wordt taxatie of waardebepaling genoemd. Het proces begint doorgaans doordat de bank de taxateur van een SPK-gelicentieerd taxatiebedrijf waarmee zij een overeenkomst heeft, naar een onderzoek ter plaatse stuurt, en eindigt met een binnen enkele werkdagen voltooid taxatierapport. Deze gids legt alle fasen van aanvraag tot oplevering van het rapport, de benodigde documenten en de manier om het proces te versnellen stap voor stap uit.
Samenvatting: De taxatie voor een woninghypotheek bestaat uit de bankaanvraag, de aanwijzing van de taxateur, het onderzoek ter plaatse, de controle van het eigendomsregister en de bestemming, de vergelijkingsanalyse en de toezending van het rapport aan de bank. Het rapport stelt de marktwaarde van het onroerend goed vast; de bank bepaalt het maximaal te verstrekken kredietbedrag op basis van deze waarde en haar eigen kredietbeleid. De taxatiekosten worden doorgaans betaald door de koper (de kredietaanvrager).
Waarom is taxatie verplicht bij een woninghypotheek?
Om het verstrekte krediet zeker te stellen, vestigt de bank een hypotheek op de aan te kopen woning. Voor de zekerheid van die hypotheek moet de werkelijke marktwaarde van het onroerend goed door een onafhankelijke deskundige worden vastgesteld. Daarom zorgt de taxatie ervoor dat:
- de bank de waarde van het onroerend goed waarop het krediet betrekking heeft, op onpartijdige wijze leert kennen,
- er een basis ontstaat voor het verhouden van het kredietbedrag tot de waarde van het onroerend goed (de verhouding krediet-waarde),
- problemen met het eigendomsregister en de bestemming voorafgaand aan het krediet kunnen worden vastgesteld.
De taxateur kiest geen partij; hij stelt het rapport niet op naar het belang van de koper of van de bank, maar op basis van de feitelijke marktwaarde van het onroerend goed.
Het taxatieproces stap voor stap
1. Kredietaanvraag en verzoek om een taxateur
Nadat u uw aanvraag voor een woninghypotheek hebt ingediend en voorlopige goedkeuring hebt gekregen, stuurt de bank het taxatieverzoek door naar het bedrijf waarmee zij een overeenkomst heeft. In deze fase worden het adres van het onroerend goed, de gegevens van het eigendomsregister en de contactgegevens van de verkoper aan de bank verstrekt. De taxatiekosten worden doorgaans bij de aanvraag bij de koper geïnd.
2. Aanwijzing van de taxateur en afspraak
Het taxatiebedrijf wijst het dossier toe aan een SPK-gelicentieerde taxateur. De taxateur neemt contact op met de verkoper of de eigenaar van het onroerend goed en maakt een afspraak voor het onderzoek ter plaatse. Het verschaffen van fysieke toegang tot het onroerend goed is in deze fase cruciaal; bij gesloten of onbereikbare panden loopt het proces vertraging op.
3. Onderzoek ter plaatse
De taxateur begeeft zich naar het onroerend goed en:
- observeert de ligging, het gebruik van de omgeving en de bereikbaarheid,
- documenteert de fysieke staat, de ouderdom, de bruto- en netto-oppervlakte, de verdieping en de geveleigenschappen van het gebouw,
- maakt foto’s en houdt aantekeningen van het onderzoek,
- controleert of de aard zoals vermeld in het eigendomsregister overeenstemt met het feitelijke gebruik.
4. Controle van eigendomsregister, takyidat en bestemming
De taxateur verifieert de registratie in het eigendomsregister via het TKGM (Directoraat-generaal Eigendomsregister en Kadaster) en stelt takyidat zoals hypotheek, beslag en annotaties vast. Verder bevestigt hij de bestemming bij de betreffende gemeente of overheidsinstantie. In deze fase wordt onderzocht of documenten zoals het bouwregistratiecertificaat en de gebruiksvergunning (vergunning voor ingebruikname van het gebouw) aanwezig zijn.
5. Vergelijkingsanalyse en waardebepaling
De taxateur verzamelt recente verkoop- of aanbiedingsgegevens van woningen met een vergelijkbare ligging en vergelijkbare kenmerken, past op elke vergelijkingsreferentie gemotiveerde correcties toe en bepaalt de marktwaarde. Bij woningtaxatie is de vergelijkingsmethode de primaire methode; zo nodig wordt ook de kostenmethode als aanvulling gebruikt.
6. Opstellen van het rapport en toezending aan de bank
Alle gegevens worden omgezet in een rapport in een standaardformaat en rechtstreeks doorgegeven aan het systeem van de bank. In de meeste gevallen wordt ook een exemplaar van het rapport aan de kredietaanvrager verstrekt. De bank berekent het maximaal te verstrekken kredietbedrag op basis van de waarde in het rapport en haar eigen beleid inzake de verhouding krediet-waarde.
Hoeveel dagen duurt de taxatie?
De duur varieert naargelang de toegang tot het onroerend goed, de volledigheid van de documenten en de beschikbaarheid van vergelijkingsgegevens. Het snel maken van een afspraak voor het onderzoek ter plaatse en het gereed hebben van de benodigde documenten verkorten het proces. De exacte duur is dossierafhankelijk; uw bank en het taxatiebedrijf delen het concrete tijdpad mee.
Benodigde documenten
Om het proces te versnellen is het nuttig de volgende documenten gereed te hebben:
- Eigendomsakte of een uittreksel uit het eigendomsregister (gegevens van blok, perceel en kaartblad),
- Identiteitsbewijs (van de koper en zo nodig de verkoper),
- Bestemmingsattest / bouwvergunning / gebruiksvergunning (indien aanwezig),
- Bouwregistratiecertificaat (voor gebouwen die onder de bestemmingsregularisatie vallen),
- gegevens van opstalrecht / appartementsrecht (voor afzonderlijke eenheden),
- coördinatie van sleutel/toegang voor de fysieke toegang tot het onroerend goed.
Aandachtspunten
- Verschil tussen de aard in het eigendomsregister en de feitelijke situatie: Staat er feitelijk een gebouw op een perceel dat in het eigendomsregister als “bouwgrond” wordt vermeld, of betreft het een gebouw zonder gebruiksvergunning, dan wordt dit in het rapport vermeld en kan het van invloed zijn op het kredietproces.
- Gebouwen zonder gebruiksvergunning: Bij onroerend goed zonder vergunning voor ingebruikname kan het kredietbeleid van de bank afwijken; stem dit vooraf af met uw bank.
- Takyidat: Bij onroerend goed waarop beslag of een verkoopbeletsel rust, kan het aankoopproces stagneren; bestudeer het onderdeel over takyidat zorgvuldig.
- Taxatie is geen onderhandelingsinstrument: Het rapport weerspiegelt de feitelijke marktwaarde van het onroerend goed; het wordt opgesteld los van de verkoopprijs.
- Geldigheidsduur van het rapport: De bank verwacht dat het rapport binnen een bepaalde termijn (volgens haar eigen beleid) wordt gebruikt; verstrijkt die termijn, dan kan een nieuwe taxatie nodig zijn.
Om bij ontvangst van het rapport de onderdelen en termen te begrijpen, kunt u ons artikel hoe lees je een taxatierapport raadplegen.
Veelgestelde vragen
Wie betaalt de taxatiekosten voor de woninghypotheek?
De taxatiekosten worden doorgaans betaald door de koper die het krediet aanvraagt, tijdens het aanvraagproces. De kosten variëren naargelang het type onroerend goed en het tarief van het taxatiebedrijf; voor het exacte bedrag dient u contact op te nemen met uw bank.
Wat gebeurt er als de taxatiewaarde lager uitvalt dan de verkoopprijs?
De taxateur stelt de marktwaarde van het onroerend goed op onpartijdige wijze vast; deze waarde kan afwijken van de opgegeven verkoopprijs. Omdat de bank het kredietbedrag doorgaans berekent op basis van de taxatiewaarde, wordt ook het te benutten krediet hierop afgestemd als de waarde in het rapport lager is. Het verschil dekt de koper met eigen middelen.
Kies ik zelf de taxateur van de bank?
Bij een woninghypotheek wordt het taxatiebedrijf meestal aangewezen uit de bedrijven waarmee de bank een overeenkomst heeft. Wenst u echter een onafhankelijke taxatie van een SPK-gelicentieerde taxateur, dan kunt u voor uw onroerend goed afzonderlijk een SPK-taxatierapport aanvragen.
Is het bancaire taxatierapport hetzelfde als het SPK-taxatierapport?
Beide worden opgesteld door SPK-gelicentieerde taxateurs, maar het doel en de mate van detail kunnen verschillen. De bancaire taxatie is gericht op de kredietzekerheid, terwijl het onafhankelijke SPK-taxatierapport ook voor andere doeleinden wordt gebruikt, zoals verkoop, erfenis en rechtszaken. Voor meer details kunt u het artikel verschil tussen bancaire taxatie en SPK-taxatie raadplegen.
Is een onderzoek ter plaatse verplicht?
Voor een degelijke taxatie is het standaardpraktijk dat de taxateur het onroerend goed ter plaatse bekijkt. Het onderzoek ter plaatse zorgt ervoor dat de fysieke staat, de oppervlakte en de omgevingsfactoren van het gebouw correct worden gedocumenteerd.
Gerelateerde pagina’s
- Bancair taxatierapport — de werking van de taxatie in het kredietproces
- Vastgoedtaxatie Bodrum — onafhankelijke SPK-taxatiedienst
- Hoe lees je een taxatierapport — onderdelen en termen van het rapport
- Verschil tussen bancaire taxatie en SPK-rapport — de onderscheiden tussen de twee soorten rapporten
Dit is algemene informatie; de exacte waarde van elk onroerend goed wordt bepaald aan de hand van een onderzoek ter plaatse en een actuele vergelijkingsanalyse. Voor een taxatieverzoek en een offerte kunt u ons bereiken via de contactpagina.