Het taxatierapport voor onroerend goed dat u onder ogen krijgt, kan een technisch document van tientallen pagina’s zijn. Voor wie een rapport voor het eerst leest, is het van wezenlijk belang te weten wat elk onderdeel betekent, op welk cijfer waarom moet worden vertrouwd en welke termen in de markt veelgebruikt zijn. Deze gids legt de structuur uit van een standaardrapport dat door een SPK-gelicentieerde taxateur is opgesteld, alsook de kernbegrippen die erin voorkomen.
Samenvatting: SPK-gelicentieerde taxatierapporten bestaan uit de identiteit van het onroerend goed, de informatie over beperkingen (takyidat) en bestemming, de fysieke kenmerken, de vergelijkingsanalyse, drie taxatiemethoden en de definitieve waardebepaling. Voor wie het rapport leest, volstaat het eerst naar de samenvattingspagina te kijken, vervolgens naar de vergelijkingstabel en de motivering van de definitieve waarde; de overige onderdelen vormen het technische document dat dit resultaat ondersteunt.
1. Voorblad en samenvattende gegevens
De eerste pagina’s van het rapport vermelden het adres van het onroerend goed, de kadastrale gegevens (blok, perceel, kaartblad), het doel van de taxatie (verkoop, hypotheek, verkoop aan buitenlanders enz.) en de identiteit van de deskundige die het rapport heeft opgesteld. Op deze pagina staan ook de taxatiedatum en de samenvatting van de definitieve waarde. Veel lezers nemen rechtstreeks kennis van het resultaat door deze pagina te bekijken; om de analyse waarop deze waarde berust te begrijpen, moet het rapport echter in zijn geheel worden beoordeeld.
2. Identiteit van het onroerend goed en kadastrale registratie
In dit onderdeel worden de registraties van het onroerend goed in het eigendomsregister weergegeven: de eigenaar, de oppervlakte, de aard (zoals bouwgrond, akker, tuin, gebouw), de aandeelstatus. De taxateur verifieert deze gegevens bij de registers van het TKGM (Directoraat-generaal Eigendomsregister en Kadaster) en verwerkt ze in het rapport. Bestaat er een tegenstrijdigheid tussen de in het eigendomsregister vermelde gegevens en de feitelijke situatie, dan wordt ook dit in het betreffende onderdeel van het rapport afzonderlijk vermeld.
3. Beperkingen (takyidat) en annotaties
Takyidat verwijst naar elk recht en elke verplichting op het eigendomsregister. De veelvoorkomende soorten beperkingen zijn:
- Hypotheek: het stellen van het onroerend goed als onderpand voor een vordering. De voor bankkrediet gevestigde hypotheek is het meest voorkomende voorbeeld.
- Beslag: een door een rechtbank of een uitvoeringsbesluit ten gunste van een schuldeiser gevestigde inbeslagnemingsannotatie.
- Erfdienstbaarheid: gebruiksrechten die ten gunste van een naburig perceel worden toegekend, zoals een recht van overpad of een bronrecht.
- Annotatie: registraties zoals een voorkooprecht, een huurannotatie of een annotatie van de gezinswoning.
De taxateur stelt de beperkingen vast en somt ze op in het rapport. De definitieve waarde weerspiegelt in het algemeen de marktwaarde van het onroerend goed, onafhankelijk van de beperkingen; of de beperking de waarde aanmerkelijk beïnvloedt, wordt echter eveneens gemotiveerd toegelicht.
4. Locatie- en omgevingsanalyse
Dit is een van de meest subjectieve onderdelen van de taxatie. De deskundige beoordeelt de wijk waar het onroerend goed zich bevindt, het omgevingsgebruik (wonen, handel, industrie), de vervoersmogelijkheden, de infrastructuurdiensten en de geplande of gerealiseerde projecten in de nabije omgeving. In toeristische gebieden zoals Bodrum behoren het zeezicht, de afstand tot bos/park en het regime van beschermd gebied in het gebied tot de kritieke bestanddelen van de locatieanalyse. Voor deze informatie kunt u het artikel met de titel de invloed van de bestemming en het beschermd gebied op de waarde in Bodrum raadplegen.
5. Bestemming
Het gebruiksdoel van het onroerend goed in het bestemmingsplan en de bouwvoorwaarden staan in dit onderdeel. Het bestemmingsdocument dat de taxateur van de gemeente/betreffende instantie heeft verkregen, wordt aan het rapport toegevoegd. De voornaamste begrippen waarop moet worden gelet:
- TAKS (bebouwingscoëfficiënt grondoppervlak): de verhouding tussen het oppervlak dat het gebouw op het maaiveld beslaat en het perceel. Is de TAKS 0,20, dan mag op twintig procent van het perceel worden gebouwd.
- KAKS / emsal: de verhouding tussen het totale bouwoppervlak en het perceel. Is de emsal 0,40, dan mag op een perceel van 1.000 m² in totaal 400 m² gesloten bebouwing worden opgericht.
- h max: de toegestane maximale gebouwhoogte. In de beschermde gebieden en de natuurlijk beschermde zones van Bodrum is deze waarde meestal beperkt.
De bestemming bepaalt rechtstreeks het bouwpotentieel van het onroerend goed; hebben twee percelen op dezelfde locatie verschillende emsalwaarden, dan kunnen hun waarden aanmerkelijk uiteenlopen.
6. Bebouwing en fysieke kenmerken
Bij onroerend goed met bebouwing documenteert de taxateur de huidige toestand van de bebouwing door een inspectie ter plaatse te verrichten. Dit onderdeel bevat het volgende:
- Bruto-oppervlak / netto-oppervlak: het bruto-oppervlak is het totale bouwoppervlak inclusief de muurdiktes; het netto-oppervlak is het werkelijke gebruiksoppervlak. Let er bij vergelijkingen op welk van beide wordt gebruikt.
- Bouwklasse en aard: het bouwtype en de kwaliteit, zoals gewapend beton, metselwerk of hout.
- Fysieke afschrijving: de waardevermindering die wordt vastgesteld op grond van de ouderdom en de onderhoudstoestand van de bebouwing. Bij berekeningen volgens de kostenmethode wordt een afschrijvingspercentage toegepast.
- Foto’s en inspectienotities: de deskundige documenteert wat hij ter plaatse heeft waargenomen met foto’s; bestaan er problemen die herstel vergen, dan worden zij in dit onderdeel van het rapport vermeld.
7. Vergelijkingsanalyse
In dit onderdeel, dat de grondslag vormt van de marktwaardebenadering, presenteert de deskundige in een tabel de recente verkoop- of aanbiedingsgegevens van panden met soortgelijke kenmerken als het getaxeerde onroerend goed. Op elk vergelijkingspand worden correctiecoëfficiënten toegepast: factoren zoals de superioriteit of de zwakte van de locatie, het oppervlakteverschil, het bouwjaar, de uitrusting en het uitzicht worden weergegeven als een plus- of minpercentage. Het gemiddelde of het gewogen gemiddelde van de gecorrigeerde vergelijkingswaarden wordt bij de taxatie als grondslag genomen.
Bij het lezen van de vergelijkingstabel is het controleren van de motivering van de correcties en van het feit dat de vergelijkingspanden uit de werkelijke markt afkomstig zijn, de beste manier om de kwaliteit van het rapport te doorgronden. Voor het verschil tussen de methoden om vergelijkingspanden te vinden bij bankexpertiserapporten en bij SPK-taxatierapporten kunt u een aparte bron raadplegen.
8. De drie taxatiemethoden
In rapporten die voldoen aan de SPK-regelgeving worden drie kernmethoden toegepast; het resultaat van elke methode wordt afzonderlijk gerapporteerd:
- Vergelijkingsmethode: de waarde wordt bereikt op grond van de marktprijzen van soortgelijke panden. Dit is de primaire methode bij taxaties van woningen en bouwgrond.
- Kostenmethode: de waarde wordt berekend door de fysieke afschrijving af te trekken van de grondwaarde plus de herbouwkosten van de bebouwing. Deze methode treedt vooral naar voren bij unieke of zeldzame bouwwerken waarvoor geen vergelijkingspand kan worden gevonden.
- Inkomstenkapitalisatiemethode: de waarde wordt bereikt door op de huurinkomsten die het onroerend goed kan opleveren een kapitalisatiepercentage toe te passen. Deze methode wordt vaak gebruikt bij commercieel vastgoed, hotels en panden met huurrendement.
9. Definitieve waardebepaling
De deskundige beoordeelt de resultaten van de drie methoden en bepaalt een definitieve waarde naargelang de aard van het onroerend goed, de diepte van de markt en de betrouwbaarheid van elke methode. In het rapport wordt toegelicht welke methode waarom als grondslag is genomen of hoe de methoden zijn gewogen. Deze gemotiveerde alinea is het belangrijkste onderdeel van het rapport; zij weerspiegelt de marktkennis en het professionele oordeel van de deskundige.
De definitieve waarde wordt uitgedrukt in Turkse lira en is eigen aan de taxatiedatum. In rapporten in vreemde valuta wordt ook de pariteit vermeld. Bij hoogwaardig onroerend goed, zoals bij villataxatieprocedures, is het gebruiken van alle drie de methoden en het gemotiveerd vergelijken daarvan de standaardpraktijk.
10. Bijlagen: documenten en foto’s
Aan het einde van het rapport bevinden zich een kopie van de eigendomsakte, het bestemmingsdocument, de documenten die als grondslag voor de aangegeven waarde zijn genomen, de foto’s van de inspectie ter plaatse en, indien nodig, een kaart/schets. Deze bijlagen waarborgen de verifieerbaarheid van de taxatie; bij rapporten die bij het kadasterkantoor of de bank worden ingediend, wordt verwacht dat zij volledig zijn.
Verklarende woordenlijst van kernbegrippen
- Emsal: verwijst zowel naar soortgelijke panden (het verkoopvergelijkingspand dat voor de vergelijking wordt gebruikt) als naar KAKS (het bouwemsal). Let naargelang de context op in welke betekenis het woord wordt gebruikt.
- Takyidat: alle beperkingen op het eigendomsregister, zoals hypotheek, beslag en annotatie.
- Afschrijving: de waardevermindering die samenhangt met de veroudering en slijtage van de bebouwing. Bij de kostenmethode wordt zij afgetrokken van de herbouwkosten.
- Definitieve waarde: de definitieve marktwaarde die de deskundige bepaalt door de drie methoden te beoordelen.
- h max: de maximale gebouwhoogte die de gemeente of de betreffende instantie vaststelt.
- Bruto-/netto-oppervlak: respectievelijk het totale oppervlak inclusief muren en het bruikbare binnenoppervlak.
- TAKS/KAKS: respectievelijk de bebouwingsverhouding van het maaiveld en het totale bouwemsal.
Waarop moet worden gelet bij het lezen van het rapport?
- Controleer de taxatiedatum: is het rapport oud, dan kunnen de marktomstandigheden zijn veranderd. Rapporten die voor verkoop aan buitenlanders bij het kadasterkantoor worden ingediend, zijn 3 maanden geldig.
- Verifieer de licentiegegevens van de deskundige en het stempel van het SPK-gelicentieerde bedrijf.
- Controleer of de correcties in de vergelijkingstabel niet ongemotiveerd zijn gelaten en of elke regel is toegelicht.
- Is het verschil tussen de definitieve waarde en de resultaten van de drie methoden groot, lees dan de motiveringsalinea zorgvuldig.
- Ziet u in het onderdeel beperkingen een hypotheek of beslag, vraag dan aan een juridisch adviseur of uw taxateur hoe dit uw koopproces beïnvloedt.
- Controleer de inspectiedatum van de foto’s en of zij de huidige toestand van het onroerend goed weerspiegelen.
Voor meer informatie over deze onderwerpen kunt u het artikel het verschil tussen een bankexpertiserapport en een SPK-taxatierapport raadplegen.
Veelgestelde vragen
Hoe wordt de definitieve waarde in een taxatierapport bepaald?
De taxateur verricht de definitieve waardebepaling door de resultaten van de vergelijkingsmethode, de kostenmethode en de inkomstenkapitalisatiemethode te wegen naargelang de aard van het onroerend goed. In het rapport wordt het resultaat van elke methode afzonderlijk weergegeven; vervolgens neemt de deskundige met een gemotiveerde keuze ofwel één methode als grondslag, ofwel gaat hij over tot een gewogen gemiddelde.
Wat betekent takyidat en hoe beïnvloedt het de waarde?
Takyidat verwijst naar het geheel van beperkende registraties die in het eigendomsregister voorkomen, zoals hypotheek, beslag, erfdienstbaarheid en annotatie. De taxateur stelt deze registraties vast en vermeldt ze in het rapport; hij geeft echter uitdrukkelijk aan of de waarde is gezuiverd van de beperkingen (zonder takyidat) dan wel of met de beperkingen rekening is gehouden.
Welke criteria worden gebruikt bij de vergelijkingsanalyse?
De deskundige verzamelt verkoop- of aanbiedingsgegevens van panden met een vergelijkbare locatie, grootte, bouwtype en bestemming als het getaxeerde onroerend goed. Op elk vergelijkingspand worden voor factoren zoals locatie, oppervlakte, ouderdom en uitrusting plus- of mincorrecties toegepast. Deze correcties worden gemotiveerd in de tabel gepresenteerd.
Wat betekenen TAKS, KAKS en h max in het rapport?
TAKS (bebouwingscoëfficiënt grondoppervlak) geeft de verhouding aan tussen het oppervlak dat het gebouw op het maaiveld beslaat en het perceel; KAKS (bouwlaagcoëfficiënt, emsal) de verhouding tussen het totale bouwoppervlak en het perceel; h max de toegestane maximale gebouwhoogte. Deze gegevens bepalen de bouwvergunning en daarmee het bouwpotentieel van het onroerend goed en beïnvloeden de taxatie rechtstreeks.
Wat is het verschil tussen bruto-oppervlak en netto-oppervlak?
Het bruto-oppervlak omvat het totale bouwoppervlak inclusief muren en kan een aandeel in de gemeenschappelijke ruimten bevatten. Het netto (bruikbare) oppervlak is het leefoppervlak dat overblijft na aftrek van de buitenmuurdiktes en de gemeenschappelijke ruimten. Taxatierapporten vermelden beide oppervlakten; bij vergelijkingen wordt doorgaans hetzelfde soort oppervlak gebruikt.
Hoeveel dagen is een taxatierapport geldig?
Rapporten die voor kopers met een buitenlandse nationaliteit bij het kadasterkantoor worden ingediend, zijn 3 maanden geldig vanaf de datum van opstelling. Bij hypotheekprocedures bepaalt de instelling de termijn naar eigen beleid; in het algemeen wordt verwacht dat het rapport binnen 3 tot 6 maanden wordt gebruikt. Rapporten die conform de SPK-regelgeving zijn opgesteld, worden in het algemeen 1 jaar geldig geacht.
Gerelateerde pagina’s
- Bankexpertiserapport — hoe de taxatie in de hypotheekprocedure verloopt
- Villataxatie Bodrum — de methoden die bij de taxatie van luxewoningen worden gebruikt
- Het verschil tussen een bankexpertise en een SPK-rapport — de wezenlijke onderscheidingen tussen de twee soorten rapporten
- De invloed van de bestemming en het beschermd gebied op de waarde in Bodrum — de weerslag van de bestemmingsbeperkingen op de taxatie
Voor een taxatieaanvraag en een offerte kunt u ons bereiken via de contactpagina.