Lors d’une demande de crédit immobilier, la banque fait déterminer la valeur du bien à acheter par un expert indépendant avant d’accorder le crédit ; c’est ce qu’on appelle l’expertise ou l’évaluation. Le processus commence généralement lorsque la banque oriente vers une visite sur place l’expert d’une société d’évaluation agréée SPK avec laquelle elle a une convention, et se termine par un rapport d’expertise achevé en quelques jours ouvrés. Ce guide explique pas à pas toutes les étapes, de la demande à la remise du rapport, les documents nécessaires et comment accélérer le processus.
En résumé : L’expertise d’un crédit immobilier comprend les étapes suivantes : demande auprès de la banque, désignation de l’expert, visite sur place, contrôle du titre de propriété et de l’urbanisme, analyse des comparables et transmission du rapport à la banque. Le rapport détermine la valeur de marché du bien ; la banque fixe le montant maximal de crédit accordé en fonction de cette valeur et de sa propre politique de crédit. Les frais d’évaluation sont généralement payés par l’acheteur (le demandeur du crédit).
Pourquoi l’expertise est-elle obligatoire dans un crédit immobilier ?
Pour garantir le crédit qu’elle accorde, la banque inscrit une hypothèque sur le logement à acheter. Pour que cette hypothèque soit sûre, la valeur de marché réelle du bien doit être déterminée par un expert indépendant. C’est pourquoi l’évaluation ;
- permet à la banque de connaître de manière impartiale la valeur du bien objet du crédit,
- pose les bases du rapport entre le montant du crédit et la valeur du bien (ratio crédit-valeur),
- aide à détecter, avant l’octroi du crédit, les problèmes liés au titre de propriété et à l’urbanisme.
L’expert en évaluation ne prend parti pour personne ; il établit son rapport non pas selon l’intérêt de l’acheteur ou de la banque, mais selon la valeur de marché factuelle du bien.
Le processus d’expertise étape par étape
1. Demande de crédit et demande d’expert
Après avoir déposé votre demande de crédit immobilier et obtenu une pré-approbation, la banque transmet la demande d’évaluation à la société sous convention. À ce stade, l’adresse du bien, les informations du titre de propriété et les coordonnées du vendeur sont communiquées à la banque. Les frais d’évaluation sont généralement prélevés auprès de l’acheteur lors de la demande.
2. Désignation de l’expert et rendez-vous
La société d’évaluation attribue le dossier à un expert en évaluation agréé SPK. L’expert contacte le vendeur ou le propriétaire du bien pour fixer un rendez-vous de visite sur place. L’accès physique au bien est crucial à cette étape ; pour les biens fermés ou inaccessibles, le processus se prolonge.
3. Visite sur place
L’expert se rend sur le bien et ;
- observe l’emplacement, les usages environnants et les possibilités de transport,
- documente l’état physique du bâtiment, son âge, ses surfaces brute et nette, ses caractéristiques d’étage et de façade,
- prend des photos et consigne ses notes de visite,
- vérifie la concordance entre la nature inscrite au titre de propriété et l’usage effectif.
4. Contrôle du titre de propriété, des restrictions et de l’urbanisme
L’expert vérifie l’enregistrement du bien via la TKGM (Direction générale du cadastre et des titres de propriété) ; il identifie les restrictions telles que l’hypothèque, la saisie ou les mentions. Il confirme également la situation d’urbanisme auprès de la municipalité ou de l’administration compétente. L’existence de documents tels que le certificat d’enregistrement de construction ou le permis d’habiter est examinée à cette étape.
5. Comparaison des comparables et appréciation de la valeur
L’expert collecte des données récentes de vente ou d’offre portant sur des biens de localisation et de caractéristiques similaires au logement évalué, applique à chaque comparable des ajustements justifiés et détermine la valeur de marché. Dans l’évaluation d’un logement, la méthode principale est la comparaison des comparables ; au besoin, la méthode du coût est également utilisée à titre complémentaire.
6. Établissement du rapport et transmission à la banque
Toutes les données sont converties en un rapport au format standard et transmises directement au système de la banque. Dans la plupart des cas, un exemplaire du rapport est également remis au demandeur du crédit. La banque calcule le montant maximal de crédit accordé en se fondant sur la valeur figurant au rapport et sur sa propre politique de ratio crédit-valeur.
Combien de jours dure l’expertise ?
La durée varie selon l’accès au bien, l’exhaustivité des documents et la disponibilité des données comparables. Fixer rapidement le rendez-vous de visite sur place et tenir prêts les documents nécessaires raccourcit le processus. La durée exacte dépend du dossier ; votre banque et la société d’évaluation vous communiquent le calendrier concret.
Documents nécessaires
Pour accélérer le processus, il est utile de tenir prêts les documents suivants :
- Titre de propriété ou extrait du registre foncier (informations d’îlot, de parcelle, de plan cadastral),
- Pièce d’identité (acheteur et, au besoin, vendeur),
- Situation d’urbanisme / permis de construire / permis d’habiter (le cas échéant),
- Certificat d’enregistrement de construction (pour les bâtiments relevant de l’amnistie d’urbanisme),
- Informations sur la servitude d’étage / propriété par étage (pour les lots indépendants),
- Coordination de la clé / l’accès pour l’accès physique au bien.
Points de vigilance
- Écart entre la nature au titre de propriété et la situation réelle : Si une parcelle figurant comme « terrain à bâtir » au titre comporte en réalité un bâtiment, ou s’il s’agit d’une construction sans permis d’habiter, cette situation est indiquée dans le rapport et peut influer sur le processus de crédit.
- Bâtiments sans permis d’habiter : Pour les biens sans permis d’utilisation, la politique de crédit de la banque peut différer ; clarifiez ce point au préalable avec votre banque.
- Restrictions : Pour les biens grevés d’une saisie ou d’un obstacle à la vente, le processus d’achat peut être perturbé ; examinez attentivement la rubrique des restrictions.
- L’évaluation n’est pas un outil de négociation : Le rapport reflète la valeur de marché factuelle du bien ; il est établi indépendamment du prix de vente.
- Durée de validité du rapport : La banque attend que le rapport soit utilisé dans un certain délai (selon sa politique interne) ; si ce délai expire, une nouvelle évaluation peut être nécessaire.
Lorsque vous recevez le rapport, vous pouvez consulter notre article comment lire un rapport d’évaluation pour en comprendre les rubriques et les termes.
Foire aux questions
Qui paie les frais d’expertise d’un crédit immobilier ?
Les frais d’expertise sont généralement payés par l’acheteur demandeur du crédit, au cours du processus de demande. Le montant varie selon le type de bien et le tarif de la société d’évaluation ; pour connaître le montant exact, vous devez vous adresser à votre banque.
Que se passe-t-il si la valeur d’expertise est inférieure au prix de vente ?
L’expert en évaluation détermine de manière impartiale la valeur de marché du bien ; cette valeur peut différer du prix de vente déclaré. Comme la banque calcule généralement le montant du crédit sur la base de la valeur d’expertise, si la valeur du rapport est faible, le crédit utilisable est déterminé en conséquence. L’acheteur couvre l’écart avec ses fonds propres.
Est-ce moi qui choisis l’expertise de la banque ?
Dans un crédit immobilier, la société d’évaluation est le plus souvent désignée parmi les organismes sous convention avec la banque. Toutefois, si vous souhaitez obtenir une évaluation indépendante auprès d’un expert agréé SPK, vous pouvez demander en outre un rapport d’évaluation SPK pour votre bien.
Le rapport d’expertise bancaire et le rapport d’évaluation SPK sont-ils la même chose ?
Les deux sont établis par des experts agréés SPK, mais leurs objectifs et leur niveau de détail peuvent différer. L’expertise bancaire est axée sur la garantie du crédit, tandis que le rapport d’évaluation SPK indépendant peut aussi être utilisé à d’autres fins comme la vente, la succession ou un litige. Pour plus de détails, vous pouvez consulter l’article différence entre l’expertise bancaire et l’évaluation SPK.
La visite sur place est-elle obligatoire ?
Pour une évaluation fiable, l’examen du bien sur place par l’expert est la pratique standard. La visite sur place permet de documenter correctement l’état physique du bâtiment, sa surface et les facteurs environnementaux.
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Ceci est un contenu d’information générale ; la valeur exacte propre à chaque bien est déterminée par un examen sur place et une analyse des comparables à jour. Pour une demande d’évaluation et un devis, vous pouvez nous joindre via la page de contact.