De taxatie van bouwgrond en akkers vereist een andere expertise dan de taxatie van bebouwde woningen. Terwijl bij de waarde van een gebouw de fysieke kenmerken op de voorgrond treden, wordt de waarde van een onbebouwd perceel grotendeels bepaald door abstracte factoren zoals de bestemming, de ligging, de bereikbaarheid en de juridische hoedanigheid. Dit artikel legt in grote lijnen de kerncriteria uit die een SPK-gelicentieerde taxateur in aanmerking neemt bij de taxatie van grond en bouwgrond.
Samenvatting: De meest bepalende factoren bij de taxatie van bouwgrond en akkers zijn de bestemming (het bebouwingsrecht), de ligging aan de weg en de bereikbaarheid, de geometrie en de topografie van het perceel, de aard in het eigendomsregister en de aandeelstructuur, de overeenstemming tussen kadaster en eigendomsregister, en het agrarische/toeristische potentieel. De waarde wordt bepaald door deze factoren gezamenlijk en aan de hand van een vergelijkingsanalyse te beoordelen.
Het wezenlijke verschil tussen bouwgrond en een akker
Voordat met de taxatie wordt begonnen, moet de juridische hoedanigheid van het onroerend goed worden onderscheiden:
- Bouwgrond: een perceel binnen de grenzen van het bestemmingsplan dat openstaat voor bebouwing. Omdat het bebouwingsrecht aanwezig is, wordt de waarde grotendeels bepaald door de bestemmingsvoorwaarden.
- Akker / grond: onroerend goed van agrarische aard buiten het bestemmingsplan. De bebouwing is beperkt; de waarde hangt af van het agrarische gebruik, de ligging en de toekomstige verwachting omtrent bestemming.
De aard zoals vermeld in het eigendomsregister kan verschillen van de feitelijke situatie; de taxateur verifieert de werkelijke juridische hoedanigheid van het onroerend goed aan de hand van het eigendomsregister en het bestemmingsattest.
Bestemming: de meest bepalende factor
De waarde van een onbebouwd perceel wordt het sterkst bepaald door de bestemming. De taxateur gaat uit van het bestemmingsattest dat bij de gemeente of de betreffende overheidsinstantie is verkregen en let op de volgende elementen:
- Gebruiksbeslissing: wonen, handel, toerisme, landbouw, park enz. De functie waaraan het perceel is toegewezen.
- TAKS / KAKS (vloeroppervlakte-index): de coëfficiënten die het grond- en het totale bouwoppervlak bepalen dat op het perceel mag worden gerealiseerd. Bouwgrond met een hoge index draagt een groter bouwrecht.
- h max: de toegestane maximale bouwhoogte.
- Planstatus: of het perceel in het uitvoeringsbestemmingsplan, in het structuurplan dan wel buiten het plan valt.
Bij akkers zonder bestemmingsplan wordt de waarde bepaald op basis van de agrarische productiviteit, de ligging en de ontwikkelingstendensen in de omgeving. Voor de invloed van bestemming en beschermingsregime op de waarde kunt u het artikel taxatie bij bestemming en beschermingsgebied in Bodrum raadplegen.
Ligging aan de weg en bereikbaarheid
Dat een perceel een ligging aan de weg heeft, is cruciaal, zowel voor het vervoer als voor de bebouwing. Volgens de bestemmingsregelgeving is bebouwing op percelen zonder ligging aan de weg doorgaans niet mogelijk. De taxateur let op de volgende punten:
- of het perceel een wettelijke ligging aan de weg heeft.
- of de weg in het bestemmingsplan is geregistreerd dan wel een feitelijke (kadastrale) weg is.
- de breedte van de ligging en de nabijheid van de hoofdverkeersassen.
- bij akkers de aanwezigheid van een wegverbinding die toegankelijk is voor landbouwvoertuigen.
De waarde van onroerend goed zonder ligging aan de weg of dat enkel via naburige percelen bereikbaar is, wordt doorgaans lager getaxeerd dan die van gelijkwaardige percelen mét ligging aan de weg.
Geometrie en topografie van het perceel
De vorm van het perceel en de gesteldheid van het terrein beïnvloeden het bruikbare oppervlak en daarmee de waarde:
- Geometrie: een regelmatig perceel dat geschikt is voor bebouwing wordt efficiënter benut dan een zeer smal, driehoekig of grillig perceel.
- Helling: op zeer steile terreinen worden de plaatsing van het gebouw en de bouwkosten bemoeilijkt; weinig hellende of vlakke percelen zijn doorgaans in het voordeel. Anderzijds kan een helling ook voordelen bieden, zoals uitzicht.
- Bodemgesteldheid: gebieden met een risico op aardverschuiving, overstroming of geologisch risico worden bij de taxatie afzonderlijk in aanmerking genomen.
Aard in het eigendomsregister, aandeel en overeenstemming met het kadaster
Bij de taxatie van bouwgrond en akkers is de consistentie van de juridische documenten van belang:
- Aandeelstatus: zelfstandige eigendomsakten (met één eigenaar) zijn bij koop en verkoop doorgaans eenvoudiger dan eigendomsakten in mede-eigendom (in aandelen). Bij percelen in mede-eigendom kunnen het voorkooprecht en de onzekerheid over de feitelijke verdeling de waarde beïnvloeden.
- Overeenstemming tussen kadaster en eigendomsregister: verwacht wordt dat de oppervlakte van het perceel in het eigendomsregister overeenstemt met de kadastrale meting en de feitelijke grenzen. Is er een tegenstrijdigheid, dan vermeldt de taxateur dit in het rapport.
- Takyidat: beperkingen op het eigendomsregister, zoals hypotheek, beslag en erfdienstbaarheid, worden vastgesteld en in de taxatie verwerkt.
Het artikel de invloed van het eigendomsregister en de bestemming op de waarde, dat de invloed van de documenten van eigendomsregister en bestemming op de waarde uitvoerig behandelt, vormt een aanvulling op dit onderwerp.
Agrarisch en regionaal potentieel
Bij de taxatie van een akker wordt ook de agrarische hoedanigheid van het onroerend goed in aanmerking genomen: of het bevloeibaar is, de bodemvruchtbaarheid, de aanwezige aanplant (olijfgaard, wijngaard enz.) en het teeltpatroon. In toeristisch drukke gebieden zoals Bodrum kan de waarde van onroerend goed met de aard akker ook worden gevormd door de ontwikkeling in de omgeving en de voordelen van de ligging. De taxateur beoordeelt deze factoren op basis van feitelijke gegevens en een vergelijkingsanalyse.
Veelgestelde vragen
Wat is het belangrijkste criterium bij de taxatie van bouwgrond en akkers?
Bij onbebouwde percelen is de meest bepalende factor doorgaans de bestemming; dat wil zeggen het bebouwingsrecht van het perceel (gebruiksbeslissing, TAKS/KAKS, h max). Dit wordt aangevuld door de ligging, de ligging aan de weg, de geometrie van het perceel en de juridische hoedanigheid. De waarde wordt bepaald door al deze factoren gezamenlijk en aan de hand van een vergelijkingsanalyse te beoordelen.
Kan bouwgrond zonder ligging aan de weg worden getaxeerd?
Ja, die kan worden getaxeerd; omdat op percelen zonder wettelijke ligging aan de weg bebouwing doorgaans niet mogelijk is, wordt de waarde echter doorgaans lager getaxeerd dan die van gelijkwaardige percelen mét ligging aan de weg. De taxateur licht de wegverbinding van het perceel en de invloed daarvan op de bebouwing toe in het rapport.
Hoe wordt onroerend goed met de aard akker getaxeerd?
Akkers buiten het bestemmingsplan worden beoordeeld op basis van de agrarische productiviteit, de bevloeiingsmogelijkheid, de aanwezige aanplant, de ligging en de ontwikkelingstendensen in de omgeving. Zijn er recente vergelijkbare verkoopreferenties, dan komt de vergelijkingsmethode op de voorgrond. Is er een mogelijke verwachting omtrent bestemming, dan wordt deze afzonderlijk behandeld, onderbouwd met feitelijke gegevens.
Hoe wordt de waarde van bouwgrond in mede-eigendom bepaald?
Bij bouwgrond in mede-eigendom (in aandelen) taxeert de taxateur eerst de volledige waarde van het perceel en bepaalt vervolgens het aandeel dat aan de getaxeerde portie toekomt. Factoren zoals de aandeelstructuur, de status van de feitelijke verdeling en het voorkooprecht van de overige deelgenoten worden in de beoordeling betrokken en in het rapport toegelicht.
Gerelateerde pagina’s
- Vastgoedtaxatie Bodrum — de reikwijdte van de taxatie van bouwgrond, akkers en woningen
- De invloed van het eigendomsregister en de bestemming op de waarde — de weerslag van de juridische documenten op de taxatie
- De invloed van bestemming en beschermingsgebied op de waarde in Bodrum — bestemmingsbeperkingen en beschermingsstatussen
- Hoe lees je een taxatierapport — gids om de onderdelen en de vergelijkingstabel van het rapport te begrijpen
Dit artikel is bedoeld als algemene informatie; de exacte waarde van bouwgrond of een akker kan alleen worden bepaald door het eigendomsregister, de bestemming en een onderzoek ter plaatse gezamenlijk te beoordelen. Voor een taxatieverzoek en een offerte kunt u ons bereiken via de contactpagina.