Een gerechtelijke deskundigentaxatie is de vaststelling van de waarde van onroerend goed in een rechtszaak door middel van een deskundige; deze opdracht wordt door de rechtbank verstrekt. Daarnaast kunnen de partijen, om in de procedure als deskundigenadvies of particulier taxatierapport te worden ingebracht, ook een taxatierapport laten opstellen door een onafhankelijke SPK-gelicentieerde taxateur. Dit artikel legt uit wat een gerechtelijke deskundigentaxatie is, in welke rechtszaken zij aan de orde komt, hoe zij wordt aangevraagd en wat het verschil is met het particuliere rapport dat als partijbewijs wordt opgesteld.
Samenvatting: Bij een gerechtelijke deskundigentaxatie wijst de rechtbank de deskundige aan en wordt het rapport rechtstreeks bij de rechtbank ingediend. De partijen kunnen daarnaast bij een onafhankelijke SPK-gelicentieerde taxateur een particulier taxatierapport (deskundigenadvies) laten opstellen om hun stellingen te ondersteunen; dit rapport wordt als bewijs aan het procesdossier toegevoegd, maar treedt niet in de plaats van het deskundigenrapport. Beide berusten op een onderzoek ter plaatse, een onderzoek van het eigendomsregister en de bestemming, en een vergelijkingsanalyse.
Wat is een gerechtelijke deskundigentaxatie?
Wanneer in civiele zaken de waarde van onroerend goed moet worden vastgesteld, wijst de rechtbank voor het technische aspect van de zaak een deskundige aan. De deskundige onderzoekt het onroerend goed om de door de rechtbank vastgestelde vragen te beantwoorden, voert zo nodig een onderzoek ter plaatse uit en dient een gemotiveerd rapport bij de rechtbank in. Het deskundigenrapport bindt de rechtbank niet op zichzelf; de rechter beoordeelt het rapport samen met de overige bewijsmiddelen en geeft zijn gemotiveerde beslissing.
In welke rechtszaken is een waardevaststelling van onroerend goed nodig?
Een vastgoedtaxatie komt in veel soorten rechtszaken aan de orde. Veelvoorkomende gevallen:
- Opheffing van de gemeenschap (izale-i şuyu): de vaststelling van de waarde van het onroerend goed met het oog op verkoop of verdeling tussen de deelgenoten.
- Erfenis- en inkortingszaken: de vaststelling van de waarde van de tot de nalatenschap behorende onroerende goederen en de verdeling onder de erfgenamen.
- Boedelverdeling bij echtscheiding: de vaststelling van de waarde van het onroerend goed binnen het stelsel van deelneming in de verworven goederen.
- Onteigening en onteigening zonder rechtsgrond: de procedures van bezwaar tegen de aan het onroerend goed toegekende vergoeding.
- Schadevergoedings- en vorderingszaken: het hanteren van de waarde van het onroerend goed bij de berekening van onderpand of schade.
Hoe vraag je een deskundigentaxatie aan?
1. Het verzoek via een verzoekschrift
De partijen kunnen in het dagvaardingsverzoek of tijdens de procedure verzoeken om een deskundigenonderzoek voor de waardevaststelling. Acht de rechtbank dat voor de oplossing van het geschil technische kennis vereist is, dan besluit zij tot de aanwijzing van een deskundige.
2. De aanwijzing van de deskundige
De rechtbank kiest uit de deskundigenlijsten een deskundige met het passende vakgebied en omschrijft de reikwijdte van de opdracht (de te beantwoorden vragen). Bij waardevaststellingen van onroerend goed worden deskundigen met taxatie-expertise aangewezen.
3. Onderzoek ter plaatse en onderzoek
De deskundige voert in de meeste gevallen samen met de rechtbankcommissie een onderzoek ter plaatse uit; hij onderzoekt de ligging, de fysieke staat, en de gegevens van het eigendomsregister en de bestemming van het onroerend goed, en verzamelt vergelijkingsgegevens.
4. Indiening van het rapport en bezwaar
De deskundige dient zijn gemotiveerde rapport bij de rechtbank in. De partijen kunnen bezwaar maken tegen het rapport; in geval van bezwaar kunnen een aanvullend rapport, een nieuwe deskundige of een onderzoek door een commissie aan de orde komen.
Het particuliere taxatierapport als partijbewijs (deskundigenadvies)
Een partij kan, om haar eigen stelling te ondersteunen, bij een onafhankelijke SPK-gelicentieerde taxateur een particulier rapport laten opstellen en aan het procesdossier toevoegen. Dit rapport heeft in de civiele procedure doorgaans de hoedanigheid van een deskundigenadvies.
- het wordt op verzoek en op kosten van de partij opgesteld,
- het berust op een onderzoek ter plaatse, een controle van het eigendomsregister en de bestemming, en een vergelijkingsanalyse,
- het wordt als bewijs aan het dossier toegevoegd en is een advies dat aan de beoordeling van de rechter wordt voorgelegd,
- het treedt niet in de plaats van het door de rechtbank aangewezen deskundigenrapport; het wordt daarmee samen beoordeeld.
De onderdelen van het particuliere rapport en hoe u het leest, vindt u in het artikel hoe lees je een taxatierapport.
Verschillen tussen het deskundigenrapport en het particuliere taxatierapport
| Criterium | Gerechtelijk deskundigenrapport | Particulier SPK-taxatierapport |
|---|---|---|
| Opdracht | wordt aangewezen door de rechtbank | wordt op verzoek van de partij opgesteld |
| Plaats van indiening | rechtstreeks bij de rechtbank | door de partij als bewijs aan het dossier |
| Hoedanigheid | deskundigenbewijs | deskundigenadvies / partijbewijs |
| Kosten | doorgaans proceskosten | wordt betaald door de verzoekende partij |
| Bindende kracht | de rechter beoordeelt het samen met de overige bewijsmiddelen | advies dat aan het oordeel van de rechter wordt voorgelegd |
Beide rapporten berusten op een onderzoek ter plaatse, een onderzoek van het eigendomsregister en de bestemming, en een gemotiveerde vergelijkingsanalyse; het wezenlijke verschil ertussen ligt in de opdracht en de processuele hoedanigheid.
Aandachtspunten
- De taxatiedatum is van belang: in sommige zaken moet de waarde worden vastgesteld naar een bepaalde datum (bijvoorbeeld de datum van de zaak of van het feit); het rapport dient deze datum duidelijk te vermelden.
- Motivering: de correcties van de vergelijkingsreferenties en de methodekeuze moeten gemotiveerd zijn; een ongemotiveerde waardebepaling staat open voor bezwaar.
- Volledigheid van de documenten: het eigendomsregister, het bestemmingsattest en, indien aanwezig, de gebruiksvergunning versterken de verifieerbaarheid van het rapport.
- Juridisch advies: welk rapport wanneer en hoe wordt ingediend, hangt af van de procedureregels; het verdient aanbeveling dit samen met uw advocaat te plannen.
Veelgestelde vragen
Kan een partij de gerechtelijke deskundige kiezen?
Nee, de deskundige wordt door de rechtbank aangewezen. De partijen kunnen een verzoek indienen en bezwaar maken tegen de deskundige, maar de aanwijzing geschiedt door de rechtbank. Om hun eigen stellingen te ondersteunen, kunnen de partijen daarnaast bij een onafhankelijke taxateur een particulier taxatierapport laten opstellen.
Is een particulier taxatierapport geldig in de procedure?
Een rapport dat is opgesteld door een onafhankelijke SPK-gelicentieerde taxateur, kan in de civiele procedure doorgaans als deskundigenadvies aan het dossier worden toegevoegd. De rechter beoordeelt dit rapport samen met de overige bewijsmiddelen; het treedt echter niet in de plaats van het door de rechtbank aangewezen deskundigenrapport.
Kan ik bezwaar maken tegen het deskundigenrapport?
Ja, de partijen kunnen bezwaar maken tegen het deskundigenrapport. In geval van bezwaar kan de rechtbank een aanvullend rapport vragen, een nieuwe deskundige aanwijzen of een onderzoek door een commissie gelasten. Voor de bezwaarprocedures en -termijnen is het raadzaam uw advocaat te raadplegen.
Naar welke datum wordt de taxatie uitgevoerd?
Dat hangt af van de zaak. In sommige geschillen wordt de actuele marktwaarde gehanteerd, in andere de waarde op een bepaalde datum in het verleden (bijvoorbeeld de datum van het feit of van de zaak). Het rapport dient duidelijk te vermelden op welke datum de waardebepaling betrekking heeft.
Waarom is een taxatie nodig bij een zaak tot opheffing van de gemeenschap?
In zaken van izale-i şuyu komt, indien een verdeling in natura van het onroerend goed niet mogelijk is, een verdeling door verkoop aan de orde. In dat proces is de vaststelling van de waarde van het onroerend goed nodig voor de verkoop en de verdeling van de aandelen onder de deelgenoten.
Gerelateerde pagina’s
- Vastgoedtaxatie Bodrum — onafhankelijke SPK-taxatiedienst
- Hoe lees je een taxatierapport — onderdelen en termen van het rapport
- Villataxatie Bodrum — taxatie van hoogwaardig onroerend goed
- Bancair taxatierapport — taxatie in het kredietproces
Deze inhoud is bedoeld als algemene informatie en treedt niet in de plaats van juridisch advies; raadpleeg voor de aan de procedure eigen regels en termijnen uw advocaat, en voor de exacte waarde van het onroerend goed een onderzoek ter plaatse. Voor een taxatieverzoek en een offerte kunt u ons bereiken via de contactpagina.